Самый быстрый способ потерять деньги на недвижимости в Дубае — это покупать, основываясь на ставке капитализации, указанной в объявлении. В девяти случаях из десяти этот показатель рассчитывается от заявленной цены, с учетом валовой арендной платы, без учета простоя и сервисных сборов. Он почти не имеет ничего общего с тем, что в итоге окажется на вашем банковском счете.
Ставка капитализации — это чистый операционный доход (NOI), деленный на фактически вложенные вами средства. NOI — это арендная плата за вычетом всех регулярных расходов на содержание объекта: сервисных сборов (которые в некоторых башнях могут быть очень высокими), комиссий агентства при каждом продлении аренды, двух недель простоя в год, счетов за охлаждение, если застройщик выставляет их отдельно. Общие затраты на покупку («cash-out-the-door») — это заявленная цена плюс 4% DLD, 2% комиссия агента, сборы Ejari, депозит Dewa и первоначальные затраты на меблировку, если речь идет о краткосрочной аренде.
На примере типичной студии в Business Bay стоимостью 1,2 млн AED, с которой я работал в прошлом году, брокеры заявляли ставку капитализации 8%. Реальная цифра, после учета всех расходов, составляет от 4,8% до 5,6%. Именно этот показатель следует сравнивать с доходностью облигаций.
Связанные термины: NOI, Арендная доходность, Сбор DLD.
Рассчитайте показатели на реальном объекте в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они используют реалистичные данные о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, Рас-эль-Хайме и Абу-Даби, включая данные, которые редко указывают в брошюрах. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
