الإهلاك

يتحدث قطاع العقارات في دبي باستمرار عن ارتفاع القيمة بينما يغفل تقريباً عن الإهلاك، رغم أن الإهلاك المادي حقيقة مؤكدة والإهلاك السوقي حدث متكرر.

الإهلاك هو انخفاض قيمة العقار بمرور الوقت، وينتج عن عاملين مختلفين يميل الناس إلى الخلط بينهما. الإهلاك المادي هو تقادم المبنى — تراجع جودة التشطيبات، وتآكل الأنظمة الميكانيكية والكهربائية والسباكة (MEP)، وتأثر الواجهات بالعوامل الجوية. أما الإهلاك السوقي فهو دورة الأسعار العامة — حيث كانت سوق دبي بين عامي 2014-2020 مستقرة أو متراجعة بالقيمة الحقيقية عبر العديد من المجمعات الثانوية.

يكون الإهلاك المادي في دولة الإمارات أكثر حدة مما يتوقعه المشتري بسبب الشمس والرطوبة والغبار. فالمبنى في دبي مارينا الذي بُني عام 2008 بتشطيباته الأصلية يُتداول بخصم هيكلي مقارنة ببرج مجاور من شركة إلينجتون بُني عام 2022، حتى قبل احتساب المرافق ومخططات الطوابق. كما تؤدي زيادة رسوم الخدمات في المباني القديمة إلى اتساع هذه الفجوة — حيث يمكن أن تزيد مخصصات جمعية المالكين لإعادة طلاء الواجهات واستبدال أجهزة التبريد بمقدار AED 5-8/sqft عن المباني الجديدة.

كان أحد العملاء في العام الماضي يفاضل بين وحدة بقيمة AED 1.4M في مبنى قديم بأبراج بحيرات جميرا ووحدة مطابقة قيد الإنشاء بقيمة AED 1.6M في JVC. وعقب قيامنا بنمذجة مسار رسوم الخدمات لخمس سنوات للمبنى القديم، تقلصت الفجوة إلى أقل من AED 40k.

يظهر عمر المبنى في رسوم الخدمات قبل أن يظهر في السعر المعلن.

مواضيع ذات صلة: ارتفاع القيمة، رسوم الخدمات، تكلفة الاحتفاظ بالعقار، رسوم الصيانة.

احسب الأرقام لوحدة حقيقية في دبي

لا تكون حاسبات العائد مفيدة إلا إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يحتفظ فريقنا بقائمة عقارات محدثة في دبي، ورأس الخيمة، وأبوظبي — تتضمن البيانات التي لا تعرضها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب قائمة الأسعار المباشرة أو تصفح الوحدات المتاحة.