На рынке недвижимости Дубая постоянно говорят о росте стоимости и почти не упоминают об обесценивании, хотя физический износ — это неизбежность, а рыночное снижение цен — повторяющееся явление.
Обесценивание — это снижение стоимости недвижимости с течением времени, обусловленное двумя различными факторами, которые часто путают. Физическая амортизация — это старение здания: устаревание отделки, износ инженерных систем (MEP), выветривание фасадов. Рыночное обесценивание — это более широкий ценовой цикл; например, с 2014 по 2020 год рынок Дубая в реальном выражении оставался на прежнем уровне или падал во многих второстепенных районах.
В ОАЭ физическая амортизация происходит быстрее, чем ожидают покупатели, из-за солнца, влажности и пыли. Здание в Dubai Marina, построенное в 2008 году с оригинальной отделкой, продается со структурной скидкой по сравнению с соседним зданием от Ellington 2022 года, даже без учета разницы в удобствах и планировках. Рост сервисных сборов в старых зданиях увеличивает этот разрыв — сборы ассоциации собственников на перекраску фасада и замену чиллеров могут быть на 5-8 дирхамов за кв. фут выше, чем в новых объектах.
В прошлом году один из клиентов выбирал между объектом за 1,4 млн дирхамов в старом здании в Jumeirah Lakes Towers и аналогичным строящимся объектом за 1,6 млн дирхамов в JVC. После того как мы смоделировали динамику сервисных сборов для старого здания на пять лет вперед, разница в цене сократилась до менее чем 40 тыс. дирхамов.
Возраст здания отражается на сервисных сборах раньше, чем на его заявленной цене.
Связанные термины: Рост стоимости, Сервисный сбор, Затраты на владение, Плата за обслуживание.
Рассчитайте показатели для реального объекта в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они используют реалистичные данные о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, RAK и Абу-Даби, включая данные, которые редко указывают в брошюрах. Запросите актуальный прайс-лист или ознакомьтесь с доступными объектами.
