تُعتبر تكلفة التمويل بمثابة الضريبة الخفية على الاستثمار العقاري المُمول بالرهن في دبي. في عام 2022 لم يلاحظها أحد، ولكن في عامي 2023-2024 التهمت نصف العائد المتوقع للعديد من الوحدات العقارية.
تكلفة التمويل هي التكلفة الإجمالية للاقتراض لشراء العقار — وتشمل مدفوعات الفائدة طوال فترة الاحتفاظ بالعقار، ورسوم معالجة الرهن العقاري (عادةً 1% من قيمة القرض، بحد أقصى AED 10k من المصرف المركزي)، ورسوم تسجيل الرهن العقاري لدى DLD (بنسبة 0.25% من القرض بالإضافة إلى AED 290)، ورسوم التقييم المصرفي (AED 2,500-3,500)، والتأمين على العقار المرتبط بالرهن العقاري، وأقساط التأمين على الحياة في معظم الحالات. وهي ليست مجرد نسبة الفائدة المعلنة؛ إذ تتجاهل الفائدة المعلنة تكاليف التأسيس والمصاريف المستمرة.
عند الحصول على رهن عقاري بقيمة AED 1.2M بفائدة ثابتة قدرها 5.5% على مدى 25 عاماً، تبلغ الفائدة السنوية نحو AED 64k في العام الأول. وعلى وحدة تحقق إجمالي إيجار بقيمة AED 85k، تلتهم تكلفة التمويل وحدها 75% من إجمالي الإيجار. وعند خصم رسوم الخدمات ورسوم تجديد الوكيل، يصبح التدفق النقدي بالسالب.
قام أحد العملاء العام الماضي بشراء شقة مكونة من غرفة نوم واحدة في JVT بنسبة تمويل LTV بلغت 75% وبفائدة 6.1%، متوقعاً أن يغطي الإيجار كافة التكاليف. لكن الإيجار غطى نحو 85% منها فقط، واضطر لتغطية الفارق من راتبه الشخصي لمدة 18 شهراً قبل أن تنخفض الفائدة.
قم بإجراء اختبار الإجهاد المالي لمواجهة أي ارتفاع في أسعار الفائدة قبل التوقيع، بزيادة لا تقل عن +200 bps كحد أدنى.
ذات صلة: الرهن العقاري، سعر الفائدة، الفائدة الثابتة، الفائدة المتغيرة.
احسب الأرقام لوحدة عقارية حقيقية في دبي
لا تكون حاسبات العائد مفيدة إلا إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قائمة محدّثة بالمخزون العقاري المتاح في دبي، ورأس الخيمة، وأبوظبي — بما في ذلك البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب جدول الأسعار المباشر أو تصفح الوحدات المتاحة.
