Стоимость финансирования — это скрытый налог на инвестиции в Дубае с привлечением заемных средств. В 2022 году на это никто не обращал внимания. В 2023-2024 годах она съела половину ожидаемой доходности по многим объектам.
Стоимость финансирования — это общая сумма затрат на заем для покупки недвижимости. Она включает в себя процентные платежи за период владения, комиссию за оформление ипотеки (обычно 1% от суммы кредита, но не более 10 000 дирхамов по требованию Центрального банка), регистрацию ипотеки в DLD (0,25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов), комиссию банка за оценку (2 500–3 500 дирхамов), страхование недвижимости, связанное с ипотекой, и в большинстве случаев — страхование жизни. Это не просто заявленная процентная ставка. Заявленная ставка не учитывает первоначальные и текущие расходы на обслуживание кредита.
При ипотеке в 1,2 млн дирхамов под 5,5% годовых с фиксированной ставкой на 25 лет, годовые проценты в первый год составят около 64 000 дирхамов. Если объект приносит 85 000 дирхамов валовой арендной платы, то только стоимость финансирования съедает 75% от этой суммы. Вычтите плату за обслуживание и комиссию агента за продление договора, и денежный поток станет отрицательным.
В прошлом году один клиент купил квартиру с одной спальней в JVT с LTV 75% под 6,1%, ожидая, что аренда покроет все расходы. Она покрыла лишь около 85%. Ему пришлось доплачивать из своей зарплаты в течение 18 месяцев, пока ставки не снизились.
Проведите стресс-тест на случай повышения ставок, прежде чем подписывать договор. Минимум +200 базисных пунктов.
Связанные термины: Ипотека, Процентная ставка, Фиксированная ставка, Плавающая ставка.
Рассчитайте показатели на реальном объекте в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они используют реалистичные данные о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, Рас-эль-Хайме и Абу-Даби, включая те данные, которые большинство брошюр умалчивают. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
