معدل العائد الداخلي (IRR) هو المقياس الذي يخبرك فعلياً ما إذا كانت صفقة عقار على المخطط في دبي تتفوق على السندات. قلة قليلة من الوكلاء يمكنهم حسابه. وعدد أقل منهم سيعترف بالسبب.
معدل العائد الداخلي هو معدل العائد السنوي الذي يأخذ في الاعتبار توقيت وحجم كل تدفق نقدي طوال فترة الاستثمار — الدفعة الأولى، وكل قسط من أقساط البناء، والدفعة الكبيرة عند التسليم، والتدفقات النقدية الإيجارية بمجرد التأجير، وعوائد التخارج صافية من التكاليف. إن العائد على الاستثمار (ROI) المرتفع نظرياً مع دفع الأموال مقدماً يعتبر أسوأ من نفس العائد على الاستثمار الذي يُدفع على مدى ثلاث سنوات. معدل العائد الداخلي يدرك ذلك، بينما العائد على الاستثمار الظاهري لا يدركه.
بالنسبة لشقة قياسية بغرفة نوم واحدة على المخطط في دبي تُشترى بخطة دفع مرتبطة بالبناء بنسبة 60/40 بسعر 1.2 مليون درهم، وتُسلم بعد 30 شهراً، وتُؤجر لمدة عامين، ثم تُباع بسعر 1.5 مليون درهم، فإن معدل العائد الداخلي — بعد احتساب جميع الرسوم، ورسوم الخدمات الواقعية، وأسبوعين من الشغور سنوياً — يتراوح عادة بين 11% و 16% سنوياً. أما عند الشراء النقدي لوحدة جاهزة، فإن نفس الارتفاع في القيمة يعطي معدل عائد داخلي أقل بكثير لأن أموالك ظلت محتجزة منذ اليوم الأول.
كان أحد العملاء في العام الماضي يقارن بين وحدتين: شقة جاهزة بغرفة نوم واحدة في الخليج التجاري، ووحدة على المخطط في ميناء خور دبي بخطة دفع 60/40. مع نفس عوائد التخارج المتوقعة. وجاء معدل العائد الداخلي للعقار على المخطط أعلى بمقدار 480 نقطة أساس. نفس الربح، ولكن مع اختلاف في توظيف رأس المال.
قم بنمذجة الجدول الزمني، وليس الإجماليات فقط.
مواضيع ذات صلة: العائد على الاستثمار (ROI)، العائد على رأس المال (ROC)، العائد على حقوق الملكية (ROE)، خطة الدفع.
قم بإجراء الحسابات على وحدة حقيقية في دبي
حاسبات العوائد لا تفيد إلا إذا كانت تعتمد على مدخلات تكلفة واقعية. يحتفظ فريقنا بقائمة معروضات محدثة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك نوع البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب ورقة تسعير حية أو تصفح الوحدات المتاحة.
