IRR — это показатель, который на самом деле показывает, превосходит ли сделка с недвижимостью в Дубае на стадии строительства доходность облигаций. Очень немногие агенты умеют его рассчитывать. Еще меньше тех, кто признает, почему.
IRR — это годовая норма доходности, которая учитывает сроки и размер каждого денежного потока на протяжении всего срока инвестиции: первоначальный взнос, каждый взнос на строительство, итоговый платеж при сдаче объекта, денежные потоки от аренды после сдачи в аренду и выручку от продажи за вычетом затрат. Высокая номинальная рентабельность инвестиций (ROI) при авансовом взносе хуже, чем та же рентабельность при выплате средств в течение трёх лет. IRR это учитывает, а номинальная рентабельность — нет.
Для типичной однокомнатной квартиры в Дубае, приобретенной на стадии строительства по схеме 60/40 за 1,2 млн дирхамов, сданной в эксплуатацию через 30 месяцев, сдаваемой в аренду в течение двух лет, а затем проданной за 1,5 млн дирхамов, IRR — с учетом всех сборов, реалистичных коммунальных платежей и двухнедельного простоя в год — обычно составляет от 11% до 16% годовых. При покупке готовой квартиры за наличные такой же рост стоимости дает гораздо более низкий IRR, поскольку ваши средства были заморожены с первого дня.
В прошлом году один из клиентов сравнивал две квартиры: готовую однокомнатную квартиру в Business Bay и квартиру на стадии строительства в Dubai Creek Harbour с планом 60/40. Ожидаемый результат был одинаковым. Внутренняя норма доходности (IRR) по объекту на стадии строительства оказалась на 480 базисных пунктов выше. Одинаковая прибыль, но разное размещение капитала.
Моделируйте временную шкалу, а не только итоговые цифры.
См. также: ROI, ROC, ROE, план платежей.
Просчитайте цифры для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности помогают только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о затратах. Наша команда ведет актуальный учет объектов в Дубае, Расиде и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
