نسبة القرض إلى القيمة (LTV) هي الرقم الأكثر أهمية بالنسبة لمصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، وهو الرقم الذي يحدد بهدوء فئة المشتري التي تنتمي إليها.
تمثل نسبة القرض إلى القيمة حجم التمويل العقاري مقسوماً على القيمة المقدرة للعقار، وتُحسب كنسبة مئوية. وتنص قواعد مصرف الإمارات المركزي على تحديد الحد الأقصى لنسبة LTV للمقيمين الأجانب عند 80% للعقارات السكنية الرئيسية التي تقل قيمتها عن AED 5M، و70% للعقارات التي تتجاوز AED 5M، و50% للعقارات على المخطط (حتى مرحلة التسليم، حيث يمكن بعد ذلك إعادة تمويلها بنسبة أعلى). ويحصل المواطنون على حدود أعلى بفارق بسيط. أما المشترون للعقار الثاني، فيحصلون على نسبة LTV أقل بمقدار 5-10% مقارنة بالمشتري للعقار الأول.
لكن النقطة الأهم: تُحسب نسبة LTV بناءً على تقييم البنك للعقار، وليس بناءً على سعر العقد. فإذا كان السعر المتفق عليه هو AED 2M بينما قدر مقيّم البنك قيمة الوحدة بـ AED 1.85M، فإن نسبة LTV البالغة 80% ستمنحك قرضاً بقيمة AED 1.48M فحسب — مما يتطلب منك توفير المبلغ المتبقي البالغ AED 120k نقداً. ويتكرر هذا الأمر أكثر مما يتوقعه المشترون، لا سيما في صفقات السوق الثانوية التي تتجاوز متوسط أسعار العقارات المماثلة.
في العام الماضي، اتفق أحد عملائنا على شراء وحدة بقيمة AED 1.9M في دبي هيلز عند الحد الأعلى لنطاق الأسعار في مجمعها. وجاء تقييم البنك بقيمة AED 1.77M. وكان أمامه إما زيادة المبلغ النقدي، أو إعادة التفاوض، أو التراجع عن الصفقة. فقام بإعادة التفاوض لتخفيض السعر إلى AED 1.82M وأتم الصفقة.
احرص دائماً على الحصول على تقييم البنك قبل الالتزام التعاقدي، وليس بعده.
مواضيع ذات صلة: التمويل العقاري، الدفعة الأولى، حقوق الملكية، شهادة التقييم.
احسب الأرقام لوحدة حقيقية في دبي
لا تكون حاسبات العائد مفيدة إلا إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قائمة محدثة بالعقارات المتاحة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — متضمنةً البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب قائمة الأسعار المباشرة أو تصفح الوحدات المتاحة.
