يُعد العائد على السيولة النقدية المعيار الذي يفرّق بين المستثمرين العقاريين الجادين في دبي وبين الهواة المكتفين بجداول البيانات. فمعدل العائد على الاستثمار الظاهري يحسب أموالاً ليست ملكاً لك.
العائد على السيولة النقدية هو صافي التدفق النقدي السنوي مقسوماً على السيولة النقدية الفعلية المستثمرة — أي الدفعة الأولى بالإضافة إلى جميع تكاليف الدخول (دائرة الأراضي والأملاك DLD، الوكيل، الوصي، والتسجيل). وهو يتعامل مع الجزء الممول بالرهن العقاري على أنه ليس من رأس مالك، ويقيس العائد فقط على المبلغ الذي تحرره بالشيك. فعلى سبيل المثال، في وحدة بقيمة AED 1.5M مع رهن عقاري بنسبة 75% (AED 1.125M)، فإن السيولة المستثمرة فعلياً تبلغ حوالي AED 500k-510k بمجرد إضافة رسوم دائرة الأراضي والأملاك وتكاليف الدخول.
تلك الوحدة نفسها التي تحقق صافي AED 45k/سنوياً بعد كافة المصاريف بما في ذلك فائدة الرهن العقاري (مع استبعاد سداد أصل المبلغ، لأن أصل المبلغ يُعد ادخاراً إجبارياً وليس تكلفة) تحقق عائداً على السيولة النقدية بنسبة 8.8% تقريباً. بينما نفس الوحدة المشتراة نقداً بالكامل تحقق صافي AED 90k/سنوياً على سيولة مستثمرة قدرها AED 1.58M — أي عائداً على السيولة النقدية بنسبة 5.7%.
هذه الفجوة (8.8% مقابل 5.7%) هي علاوة الرافعة المالية. لكنها تأتي أيضاً مع مخاطر الرافعة المالية.
عرض عليّ أحد العملاء العام الماضي نموذجين: أحدهما للشراء النقدي بالكامل "الآمن" بعائد 5.5%، والآخر بالرافعة المالية بعائد 8.7%. فاشترى بالرافعة المالية. وبعد تسعة أشهر ارتفعت أسعار الفائدة وتراجع عائده على السيولة النقدية إلى 6.2%. لا يزال إيجابياً، لكنه لم يعد كما في جدول البيانات الخاص به.
قم بإجراء اختبار الإجهاد للعائد على السيولة النقدية مقابل زيادة بمقدار +200 نقطة أساس.
ذات صلة: ROI، ROE، الرافعة المالية، صافي التدفق النقدي.
احسب الأرقام على وحدة حقيقية في دبي
حاسبات العائد تكون مفيدة فقط إذا اعتمدت على مدخلات تكلفة واقعية. يمتلك فريقنا قاعدة بيانات محدثة للعقارات المتاحة في دبي ورأس الخيمة وأبوظبي — بما في ذلك البيانات التي لا تفصح عنها معظم الكتيبات الإعلانية. اطلب قائمة الأسعار المباشرة أو تصفح الوحدات المتاحة.
