Рентабельность денежных средств — это показатель, который отличает серьезных инвесторов в недвижимость Дубая от «туристов по таблицам». Рентабельность инвестиций по номинальной цене учитывает деньги, которые вам не принадлежат.
Рентабельность денежных средств — это годовой чистый денежный поток, деленный на фактически вложенные денежные средства — первоначальный взнос плюс все затраты на вход в сделку (DLD, агент, доверенное лицо, регистрация). Она рассматривает часть, финансируемую ипотекой, как чужой капитал и измеряет доходность только по тем средствам, на которые вы выписали чек. В случае объекта стоимостью 1,5 млн дирхамов с ипотекой на 75 % (1,125 млн дирхамов) фактически вложенные денежные средства составляют примерно 500–510 тыс. дирхамов с учетом DLD и вступительных расходов.
Та же самая квартира, приносящая чистую прибыль в размере 45 тыс. дирхамов в год после вычета всех расходов, включая проценты по ипотеке (но без учета погашения основной суммы, поскольку погашение основной суммы является принудительным сбережением, а не затратами), обеспечивает доходность вложенных денежных средств на уровне около 8,8%. Та же самая квартира, купленная полностью за наличные, приносит чистую прибыль, возможно, 90 тыс. дирхамов в год при вложенных 1,58 млн дирхамов — доходность вложенных средств составляет 5,7%.
Разница (8,8 % против 5,7 %) и есть премия за использование кредитного плеча. Она также сопряжена с риском кредитного плеча.
В прошлом году один клиент показал мне две модели: одну «безопасную» с полной оплатой наличными и доходностью 5,5%, а другую — с использованием финансового рычага и доходностью 8,7%. Он выбрал вариант с использованием финансового рычага. Через девять месяцев ставки выросли, и его доходность по денежным средствам упала до 6,2%. Все равно осталась положительной. Но не в его таблице.
Проведите стресс-тест доходности денежных средств при повышении ставок на +200 базисных пунктов.
См. также: ROI, ROE, леверидж, чистый денежный поток.
Просчитайте показатели по реальной квартире в Дубае
Калькуляторы доходности помогают только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведет актуальный учет объектов недвижимости в Дубае, Расид-Аль-Кахиме и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
