Al Khail Heights — это жилой комплекс, состоящий из одного проекта, расположенный между районами Al Quoz и Dubai Hills. Его почти никто не рассматривает, поскольку он административно невидим: нет ни брошюр, ни генерального плана, ни рекламных видеороликов. Однако данные говорят сами за себя: стоимость объектов ниже 1 млн дирхамов, 57 сделок и достаточный спрос со стороны арендаторов из Ras Al Khor и Al Quoz, чтобы обеспечить занятость жилья. Если вы формируете свой первый портфель в Дубае с бюджетом 800 тыс. – 1 млн дирхамов и ваша главная цель — доходность, то этот вариант постоянно появляется в поиске, но его так же постоянно пропускают.
Что данные DLD говорят нам об Al Khail Heights
Один проект, 57 сделок, объем 61,8 млн дирхамов, цена 880 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость объекта — 1,08 млн дирхамов, что соответствует среднеценовому сегменту, граничащему с начальным уровнем. Цена в 880 дирхамов за кв. фут — одна из самых низких на активном вторичном рынке Дубая, ниже, чем в Remraam и обновленном International City, и примерно соответствует старому жилому фонду в Dubai Sports City. Концентрация в одном проекте — это одновременно и риск, и ясность: 57 сделок — это здоровый оборот для одного комплекса. Показатели сопоставимы со старым квартирным фондом в Discovery Gardens и Silicon Oasis.
Кто здесь покупает
Преобладают инвесторы — я бы оценил их долю в 75-80%, а конечных пользователей — в 20%. Это начинающие инвесторы в Дубае с бюджетом от 700 тыс. до 1,2 млн дирхамов, покупатели из Индии и Пакистана, а также периодически инвесторы из Восточной Европы, ищущие высокую доходность. Пул арендаторов состоит из рабочих и сотрудников сферы обслуживания из Al Quoz и строительной зоны Dubai Hills. Ценовые кластеры: 700 тыс. – 1,1 млн дирхамов за квартиры с 1 спальней, 1,1–1,4 млн дирхамов за квартиры с 2 спальнями. Сроки владения — 3-5 лет; инвесторы ротируют активы по мере роста капитала и переходят на объекты в Marina или JVC.
Как выглядят квартиры
Единый мастер-проект из среднеэтажных жилых домов, построенных в 2011-2014 годах. Студии площадью 350-450 кв. футов стоят 550-750 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней (1BR) площадью 650-850 кв. футов — 750 тыс. – 1,1 млн дирхамов, с 2 спальнями (2BR) площадью 950-1,250 кв. футов — 1,1–1,5 млн дирхамов. Качество строительства начального уровня: функциональные интерьеры, простые кухни, скромные вестибюли. Удобства включают общий бассейн и базовый тренажерный зал в каждом кластере. Брендированных резиденций и премиальной отделки нет.
Честные оговорки
Концентрация в одном проекте означает, что любое изменение платы за обслуживание или проблема с управляющей компанией одновременно затрагивает весь рынок. Плата за обслуживание составляет 12-16 дирхамов за кв. фут — не самый дешевый вариант в начальном сегменте. Проверка арендаторов имеет значение: риск неоплаты по чекам здесь выше, чем в районах, где преобладают конечные пользователи. Пул покупателей на вторичном рынке узок и состоит в основном из других инвесторов, ориентированных на доходность. Метро нет, поездка до центрального делового района занимает 25-35 минут.
Связано: Dubai Silicon Oasis, Discovery Gardens, Al Quoz.
Рассматриваете объекты в Al Khail Heights?
Мы отслеживаем активные предложения в Al Khail Heights как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Посмотреть доступные объекты в Al Khail Heights или запросить персональную подборку.
