«Аль-Йелайис 2» — это сегмент DLD, который включает в себя часть проектов, расположенных рядом с «Таун Сквер» и «Арабиан Ранчес 3» — среднеценовыми комплексами вилл и таунхаусов, расположенными вдоль коридора E611. Если в районах «Аль-Йелайисс 1» и «Аль-Йелайисс 5» сосредоточены элитные проекты «Тилал аль-Гаф», то «Аль-Йелайисс 2» представляет собой сегмент с оптимальным соотношением цены и качества: здесь больше проектов, средняя стоимость жилья ниже, наблюдается более активная деятельность со стороны конечных покупателей, а рынок аренды является прибыльным, поскольку арендаторами являются семьи, работающие в Дубае и нуждающиеся в жилье с тремя спальнями, а не с видом на лагуну.
Что данные DLD говорят нам об «Аль-Йелайисс 2»
30 проектов, 1 587 дирхамов за кв. фут, объем 1,2 млрд дирхамов, 730 сделок. Средняя стоимость сделки — 1,64 млн дирхамов. Сегмент среднего ценового диапазона. 24 сделки на проект отражают умеренную активность на вторичном рынке для комплекса, находящегося в стадии планомерной сдачи объектов. Цена 1 587 дирхамов за кв. фут соответствует уровню в Арджане и зонах среднего ценового сегмента на внешнем поясе, а преобладание таунхаусов приводит к тому, что площадь в расчете на квадратный фут здесь больше, чем в жилых комплексах с квартирами при аналогичной цене за кв. фут.
Кто здесь покупает
В первую очередь — семьи-конечные пользователи: индийские, арабские и европейские покупатели, ищущие таунхаусы с 3 или 4 спальнями по цене ниже 2,5 млн дирхамов. Умеренная доля инвесторов, приобретающих недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду той же целевой аудитории. Семьи экспатриантов, проживающие в стране на долгосрочной основе, которые предпочитают жизнь в жилом сообществе и готовы тратить 30 минут на дорогу до работы. Один из моих клиентов, с которым я заключил сделку в «Таун Сквер» в прошлом году, переехал из двухспальной квартиры в районе JLT, поскольку за те же средства смог приобрести таунхаус с 4 спальнями и частным садом, а его двое детей теперь могут ходить в школу пешком.
Как выглядят объекты
Таунхаусы с 3 спальнями — 1,6–2,4 млн дирхамов, таунхаусы с 4 спальнями — 2,2–3,2 млн дирхамов, небольшие виллы — 3–5 млн дирхамов. Среди застройщиков преобладают Nshama (Town Square), Emaar (Arabian Ranches 3) и отдельные проекты DAMAC. Предложение квартир невелико по сравнению с преобладанием таунхаусов. Уровень отделки в проектах Nshama соответствует стандартам застройщика, а в проектах Emaar — выше. Основным фактором, определяющим ценность комплекса, являются удобства для жильцов — парки, бассейны, магазины — а не уровень отделки.
Честные предостережения
Ежедневные поездки по трассе E611 — это неизбежная плата за проживание. Внутри жилых комплексов постепенно появляются школы, но на них может быть избыточный спрос. Ликвидность вторичного рынка таунхаусов значительно снижается за пределами пиковых периодов сдачи объектов. У некоторых объектов Nshama наблюдаются постоянные проблемы с управлением сообществом, а процесс переоформления прав собственности варьируется. Кроме того, доходность от сдачи в аренду таунхаусов здесь структурно ниже, чем при инвестициях в квартиры в районах Арджан или JVC.
См. также: Town Square, Al Yelayiss 1, Al Yelayiss 5.
Интересуетесь предложениями в Al Yelayiss 2?
Мы отслеживаем активные объявления в Al Yelayiss 2 как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Al Yelayiss 2 или запросите тщательно подобранный короткий список.
