Бизнес-парк — это одна из тех зон DLD, где цифры не соответствуют названиям улиц. Всего 4 зарегистрированных проекта, но 1 417 сделок за отчетный период означают, что речь идет об очень крупных башнях с очень высоким объемом вторичного рынка — такая концентрация характерна для флагманских проектов в Бизнес-Бэй и рядом с Даунтауном. Эта зона перехватывает часть спроса, не ушедшего в «Executive Towers», а также предложение из прилегающих районов центральной части «Бизнес-Бэй». Покупатель, который рассматривает эти 4 проекта как одно большое здание, в целом правильно строит свою ментальную модель.
Что данные DLD говорят нам о Business Park
4 проекта, 3 501 дирхам за кв. фут, объем продаж 2,8 млрд дирхамов, 1 417 сделок. Средняя сумма сделки — 1,98 млн дирхамов. 354 сделки на один проект — это впечатляющая плотность, которая наблюдается только в том случае, когда в рамках одного небоскреба за один период заключаются сотни сделок по продаже квартир на стадии строительства и на вторичном рынке. Цена за кв. фут в размере 3 501 дирхам почти точно соответствует цене в Business Bay (3 560 дирхам), что является самым явным признаком того, чем на самом деле является эта зона: подразделением Business Bay под другим регистрационным названием.
Кто здесь покупает
Та же самая база инвесторов, что и в Business Bay: международный капитал, приобретающий квартиры с одной и двумя спальнями для получения дохода от краткосрочной аренды; покупатели из стран Персидского залива, приобретающие вторую или третью квартиру; европейские и российские инвесторы, вкладывающиеся в брендовые объекты. Доля конечных пользователей невелика — большинство покупателей здесь проживают в других районах Дубая или за рубежом и используют свою квартиру в качестве объекта доходного инвестиционного портфеля. Из более чем 470 моих сделок в ОАЭ покупатели в Business Park редко видят название зоны в документах; они видят название башни и вид на канал.
Как выглядят квартиры
Студии — 900 тыс.–1,5 млн дирхамов, квартиры с 1 спальней — 1,3–2,6 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 2,5–4,5 млн дирхамов, при этом цены на элитные объекты в престижных комплексах превышают 7 млн дирхамов. Предложение в высотных башнях сконцентрировано — это комплексы Executive Towers, а также отдельные объекты Omniyat и Aykon. Здания с лицензией на краткосрочную аренду здесь имеют заметную надбавку к цене. Квартиры, выходящие на внутреннюю часть комплекса, продаются со значительными скидками по сравнению с квартирами с видом на канал, и этот разрыв здесь шире, чем в самом Business Bay.
Честные предостережения
Плата за обслуживание в старых башнях находится на верхней границе по Дубаю — в некоторых комплексах она достигает 19–21 дирхама за кв. фут до учета корректировок фонда ремонта. Доступ по дороге Аль-Хаил (Al Khail Road) в утренние часы пик затруднен. А название «Бизнес-парк» (Business Park) в реестре DLD сбивает с толку новых покупателей, которые думают, что находятся в коммерческой зоне — все объекты здесь являются жилыми, но это название приводит к потере сделок из-за ленивых агентов, которые не могут объяснить это одной фразой.
См. также: Бизнес-Бэй, Бурдж-Халифа, Аль-Васл.
Ищете предложения в «Бизнес-парке»?
Мы отслеживаем активные объявления в «Бизнес-парке» как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в «Бизнес-парке» или запросите тщательно подобранный короткий список.
