Собственный капитал — это единственный показатель вашей недвижимости в Дубае, который изменяется под действием двух факторов одновременно: погашения ипотеки и колебаний рынка. Большинство владельцев следят только за одним из них.
Собственный капитал — это разница между текущей рыночной стоимостью объекта и остатком долга по ипотеке. Например, объект, купленный за 2 млн дирхамов с ипотекой в 75%, имеет начальный собственный капитал в 500 тыс. дирхамов. Пять лет спустя, после выплаты 150 тыс. дирхамов основного долга и роста рыночной стоимости до 2,35 млн дирхамов, собственный капитал составит около 1 млн дирхамов — половина за счет погашения долга, половина за счет роста стоимости.
Настоящей проверкой является возможность реализовать этот капитал при срочной продаже. Сделки на вторичном рынке Дубая обычно заключаются на 3-7% ниже заявленной цены в нормальных условиях и с большим дисконтом на слабом рынке. Собственный капитал в 1 млн дирхамов на бумаге часто превращается в 820-880 тыс. дирхамов после вычета комиссии агента, сборов за NOC, штрафа за досрочное погашение ипотеки (иногда 1% от остатка долга) и уступок в цене, на которые идет мотивированный продавец.
При рефинансировании или покупке второго объекта банки ОАЭ обычно позволяют использовать до 60-65% текущего собственного капитала, причем оценку недвижимости они проводят самостоятельно, а не основываются на вашей.
Бумажный капитал — это утешение. Доступный для использования капитал — это инструмент.
Связано: Прирост капитала, LTV, ROE, Ипотека.
Рассчитайте показатели на реальном объекте в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они используют реалистичные данные о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, Рас-эль-Хайме и Абу-Даби, включая данные, которые редко указывают в брошюрах. Запросите актуальный прайс-лист или ознакомьтесь с доступными объектами.
