«International City» (1-я фаза) — это традиционный тематический жилой комплекс компании Nakheel, состоящий из районов, посвященных Китаю, Франции, России, Италии и Испании, который со временем превратился в самый очевидный рынок недвижимости начального уровня в Дубае, ориентированный на доходность. Здесь все еще можно найти студии стоимостью менее 400 тыс. дирхамов. Теоретическая доходность от аренды здесь одна из самых высоких в городе. Однако недостатки заметны уже с подъездной дороги. Именно сюда приходят покупатели, располагающие 300 тыс. дирхамов, которые нуждаются в доходности и готовы пойти на компромисс в отношении возраста здания и профиля арендаторов, характерных для одного из старейших интегрированных жилых комплексов Дубая.
Что данные DLD говорят нам об International City, фаза 1
21 проект, 1 048 дирхамов за кв. фут, объем 304,0 млн дирхамов, 322 сделки. Средняя стоимость сделки — 944 тыс. дирхамов — начальный уровень. Цена за кв. фут — 1 048 дирхамов — одна из самых низких в Дубае, а средняя стоимость сделки действительно доступна. 15 сделок на проект — это умеренная активность для зрелого рынка начального уровня. Общий объем скромный, поскольку средняя стоимость сделок невелика.
Кто здесь покупает
Инвесторы начального уровня с капиталом от 250 тыс. до 600 тыс. дирхамов. Преобладают покупатели из Южной Азии, Африки, Филиппин и Центральной Азии. Незначительная доля конечных пользователей — это долгосрочные экспатрианты, которые предпочитают владеть недвижимостью, а не снимать её. Соотношение «инвестор/пользователь» явно склоняется в пользу инвесторов. Арендаторами являются работающие резиденты со средним и низким уровнем дохода — расчёты по доходности оправданы, но риск, связанный с профилем арендаторов, также реальен. По моим данным, основанным на более чем 470 сделках в ОАЭ, покупатели в International City, как правило, формируют портфель из нескольких объектов стоимостью менее 500 тыс. дирхамов.
Как выглядят объекты
Студии — 250–400 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 380–650 тыс. дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 600 тыс. дирхамов – 1 млн дирхамов. Среди застройщиков преобладают компании из портфеля Nakheel, а также застройщики среднего уровня. Отделка базовая и функциональная. Тематическое деление на кластеры носит чисто косметический характер — фонд зданий и их качество в целом схожи во всех кластерах. Некоторые более новые объекты в соседних фазах выглядят более аккуратно, чем основной фонд 2005–2010 годов.
Честные предостережения
Возраст зданий — реальный фактор: многим кластерам 15–20 лет, и у них накопился дефицит средств на техническое обслуживание. В некоторых кластерах фиксировались споры с поставщиками услуг. Текучесть арендаторов высокая. Надежность лифтов, состояние фасадов и содержание общественных зон резко различаются между отдельными зданиями. При длительном владении прирост капитала практически отсутствует. Доходность является основной инвестиционной идеей, и она требует активного управления.
См. также: International City, фазы 2 и 3, Ливань, жилой комплекс Dubai Land.
Ищете предложения в International City, фаза 1?
Мы отслеживаем активные объявления о продаже в International City Ph 1 как готовых объектов, так и объектов на стадии строительства. Наша команда формирует для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в International City Ph 1 или запросите тщательно подобранный короткий список.
