«Джабал Али Ферст» — это название, присвоенное Департаментом по развитию и планированию (DLD) участку, расположенному за свободной зоной Джебель-Али, на котором в настоящее время располагаются коридор «Дискавери Гарденс», жилой комплекс «Гарденс» и новые жилые проекты, постепенно продвигающиеся в сторону Шейх-Зайед-роуд 2. Этот район незаметно превратился из пристройки с жильем для персонала, связанной с портовой экономикой, в подлинно смешанную инвестиционную зону благодаря линии метро 2020, зоне охвата Экспо и относительной стоимости за квадратный фут по сравнению с Мариной и JLT. Покупатель, который правильно оценит этот район, — это тот, кто изучит карту метро еще до просмотра брошюры.
Что данные DLD говорят нам о Джабаль-Али Первом
34 проекта, 1 976 дирхамов за кв. фут, объем продаж 3,1 млрд дирхамов, 1 555 сделок. Средняя стоимость сделки — 1,99 млн дирхамов. Средний ценовой сегмент. Цена за кв. фут, близкая к 2 000 дирхамов, ставит этот район выше Маджана и Дубайленда, но значительно ниже Бизнес-Бэй и Марины — классическая «переходная» зона. 46 сделок на один проект — это хороший показатель активности на вторичном рынке, что свидетельствует о том, что инфраструктура аренды работает, а конечные пользователи обновляют жилой фонд в разумном темпе.
Кто здесь покупает
Настоящая база конечных пользователей, что отличает этот район от большинства сопоставимых объектов в Дубайленде. Долгосрочные экспатрианты, работающие в свободной зоне Джебель-Али, DMCC или в зоне обслуживания Экспо, которые приобрели квартиры с 1 или 2 спальнями с намерением удерживать их в течение 60–70%. Инвесторы, ориентированные на умеренную доходность и умеренный риск. Преобладают покупатели из Индии и Пакистана, при этом значительную долю составляют филиппинцы и европейцы. Из более чем 470 моих сделок в ОАЭ покупатели в «Джабель-Али Первый», как правило, меньше всего обращают внимание на виды на городской пейзаж и больше всего сосредоточены на расчетах по аренде.
Как выглядят квартиры
Студии — 500–900 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 900 тыс.–1,5 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 1,5–2,6 млн дирхамов, причем старые объекты в Discovery Gardens составляют нижний ценовой порог, а новые проекты Azizi и Danube — верхний. В комплексах таунхаусов «Discovery Gardens» имеется небольшое количество вилл. Близость к метро — станции «Discovery Gardens» и «Al Furjan» обслуживают различные части этого района — является главным фактором, определяющим ценность объекта, и должна быть первым вопросом при составлении любого списка потенциальных вариантов.
Честные предостережения
У части объектов Discovery Gardens, построенных в 2006 году, действительно есть проблемы, связанные со старением зданий — надежность системы охлаждения, износ фасадов, грузоподъемность лифтов. Всегда изучайте историю коммунальных платежей и протоколы общих собраний. Вечерние пробки на обратном участке Sheikh Zayed Road — это ежедневная плата за проживание. Доходность от аренды выглядит неплохо, но текучесть арендаторов в некоторых зданиях превышает средний показатель по району.
См. также: Аль-Фурджан, Дубай Марина, Dubai Production City.
Ищете объекты в Джабаль-Али-Ферст?
Мы отслеживаем активные объявления в Jabal Ali First как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Jabal Ali First или запросите тщательно подобранный короткий список.
