JVC — это место, с которого тихо начинается большинство инвестиционных портфелей в Дубае. Не потому, что оно гламурно, и не потому, что любой, у кого есть 5 млн дирхамов, выбрал бы его в первую очередь, а потому, что это выгодно с финансовой точки зрения и всегда есть возможность выхода из инвестиции. В этом месяце у каждой брокерской компании в Дубае в портфеле есть сделка по JVC. Именно в этой концентрации и заключается весь смысл, а также весь риск. Если вам нужен район, который генерирует наибольший объем данных по аренде, наибольшее количество предложений на вторичном рынке и наибольшее количество сопоставимых объектов в окрестностях, то вам нужно обратить внимание на JVC. Если же вам нужен вид из окна, свой особый стиль или тихие улицы, ищите что-то другое.
Что данные DLD говорят нам о Jumeirah Village Circle
310 проектов по цене 1 494 дирхама за кв. фут, объем сделок 5,1 млрд дирхамов по 4 186 сделкам. Средняя стоимость сделки — 1,22 млн дирхамов. Это самая высокая плотность проектов среди всех районов Дубая, а следствием этой плотности является самый активный вторичный рынок в городе. Цена за кв. фут находится ровно в среднем ценовом диапазоне — здесь не стоит рассчитывать на рост стоимости, здесь нужно ориентироваться на доходность и ликвидность. Покупатель, вложивший 1,2 млн дирхамов в JVC, почти всегда сможет продать недвижимость в течение 60 дней по реальной цене, ведь в прошлом году ещё 4 000 покупателей пошли по тому же пути.
Кто здесь покупает
Конечные пользователи составляют, пожалуй, 30 % этого района. Остальные — это инвесторы: индийские, российские и европейские покупатели, вкладывающие от 900 тыс. до 1,6 млн дирхамов, которые либо приобретают квартиру типа «студия плюс одна комната» для краткосрочной сдачи в аренду самостоятельно, либо передают её оператору на уровне здания по договору с гарантированной доходностью. Из более чем 470 моих сделок в ОАЭ JVC чаще всего фигурирует в качестве второй или третьей недвижимости, а не первой. Покупатели, приобретающие недвижимость впервые, как правило, переоценивают доходность и недооценивают размер платы за обслуживание.
Как выглядят объекты
Студии — 550 тыс.–850 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 800 тыс.–1,4 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 1,4 млн–2,2 млн дирхамов; также имеется небольшой сегмент таунхаусов и вилл в диапазоне 2,5 млн–4 млн дирхамов. Предложение высотных зданий варьируется от новых объектов Binghatti и Nshama до старых зданий 2015 года, где простои лифтов — еженедельное явление. Bloom Towers, Belgravia, Pantheon, серия Binghatti — каждое здание представляет собой отдельный микрорынок. Никогда не оценивайте JVC как единое целое. Оценивайте его здание за зданием.
Честные предостережения
Утренние пробки на пути из JVC к Шейх-Зайед-Роуд — вот причина, по которой половина владельцев сожалеет о своём решении. Коммунальные платежи в новых башнях на бумаге достигают 18 дирхамов за кв. фут, но быстро растут, как только вступает в действие амортизационный фонд оператора. Квартира с одной спальней в JVC, доходность которой в брошюре указана как 8,5% брутто, обычно дает 5,8% нетто после оплаты всех сборов.
См. также: Jumeirah Village Triangle, Arjan, Dubai Sports City.
Ищете предложения в районе Джумейра-Виллидж-Серкл?
Мы отслеживаем активные объявления в Jumeirah Village Circle как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Jumeirah Village Circle или запросите тщательно подобранный короткий список.
