Арендодатели в Дубае часто путают плату за техническое обслуживание с платой за коммунальные услуги. Это не одно и то же, и разница имеет значение, когда в августе выходит из строя компрессор кондиционера.
Плата за техническое обслуживание, в контексте управления арендой в Дубае, покрывает расходы на поддержание работоспособности отдельного жилого помещения — всего, что находится внутри стен и внутри самого помещения. Обслуживание кондиционеров, вызовы сантехников, ремонт бытовой техники, косметический ремонт между сменой арендаторов, дверная фурнитура — десятки мелких вещей, которые выходят из строя в квартире, построенной четыре года назад. Плата за обслуживание здания распространяется на все здание. Плата за техническое обслуживание — на вашу квартиру внутри него.
Распространенное среди арендодателей предположение заключается в том, что доход от аренды за вычетом платы за обслуживание равен прибыли. Это не так. Реалистичный резерв на техническое обслуживание квартиры с одной спальней составляет 3 000–5 000 дирхамов в год при состоянии, готовом к сдаче в аренду; в более старых зданиях эта сумма выше. Для квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, требуется в 2–3 раза больше, поскольку износ более интенсивный, а смена арендаторов происходит еженедельно.
Замена компрессора кондиционера в системе центрального кондиционирования обходится в 4–7 тыс. дирхамов. Замена водонагревателя — 2 тыс. дирхамов. Замена затирки в ванной и обновление силиконового уплотнителя между сменой арендаторов — 1,5 тыс. дирхамов. За пятилетний срок владения такие случаи не являются редкостью.
В начале этого года один из клиентов не создал резерв на техническое обслуживание. На третьем году аренды у него вышел из строя сплит-система охлаждения. Арендатор удержал месячную арендную плату до момента ремонта. Расчеты по «необязательному» техническому обслуживанию быстро обходились дорого.
Создавайте резерв в размере 3–5 % от годовой арендной платы. Это минимум.
См. также: коммунальные платежи, затраты на содержание, денежный поток, чистый денежный поток.
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности помогают только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о затратах. Наша команда ведет актуальный учет объектов в Дубае, Расид-аль-Хаймате и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
