Маджан — это район, расположенный рядом с Дубайлендом, который покупатели недвижимости в Арджане находят случайно, но затем часто отдают ему предпочтение. Он тихо расположился вдоль Эмирейтс-роуд с среднеэтажными зданиями, которые определяют второй уровень инвестиционного рынка Дубая: не так перенасыщен, как JVC, не так отдалён, как Dubai South, с ценами на уровне, при котором однокомнатная квартира всё ещё приносит около 7% валовой прибыли при управлении компанией Holiday Homes. Типичная история здесь — покупатель, который приходит, ожидая увидеть плотность сдачи в аренду, характерную для Арджана, а уходит с квартирой в Маджане, потому что здание оказалось более ухоженным.
Что данные DLD говорят нам о Маджане
38 проектов, 1 459 дирхамов за кв. фут, объем 1,7 млрд дирхамов, 1 757 сделок. Средняя стоимость сделки — 967 тыс. дирхамов — это начальный уровень, а это означает, что реальная медиана цены на квартиру здесь составляет менее 1 млн дирхамов. 46 сделок на проект — это хороший показатель активности на вторичном рынке для района, который все еще находится в стадии развития. Цена за кв. фут в 1 459 дирхамов практически идентична соседнему Арджану (1 567 дирхамов), но немного ниже, при сопоставимом качестве строительства. Именно в этой скидке и заключается возможность — для покупателей, которых не волнует бренд на рекламном щите.
Кто здесь покупает
Инвесторы, совершающие первую или вторую сделку, приобретающие студии и квартиры с одной спальней при стартовом капитале менее 900 тыс. дирхамов. Операторы, управляющие портфелями из нескольких объектов для краткосрочной аренды, которые ценят более низкие коммунальные платежи в Маджане по сравнению с Арджаном. Небольшая доля конечных пользователей — семьи, работающие в Dubai Silicon Oasis, Academic City или Mirdif, которые ищут альтернативу старым жилым комплексам в виде новостроек. Состав иностранных покупателей разнообразен: за один месяц я заключил здесь сделки с покупателями из России, Индии, Филиппин и Ливана.
Как выглядят объекты
Студии — 420–650 тыс. дирхамов, квартиры с 1 спальней — 650 тыс.–1 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 1,1–1,8 млн дирхамов. Существует небольшой сегмент таунхаусов в диапазоне 2–3 млн дирхамов в таких проектах, как Vardon и Aknan. Среди застройщиков преобладают Danube, Binghatti и Vincitore — компании среднего уровня с функциональной или приличной отделкой. Брендовых жилых комплексов практически нет. Особое внимание привлекают новые башни, построенные после 2022 года, планировки в которых значительно улучшились по сравнению с объектами Dubailand 2017 года.
Честные предостережения
Общественный транспорт здесь развит слабо — вам понадобится автомобиль, а дорога по Эмирейтс-роуд может быть непредсказуемой. Плотность торговых точек и ресторанов пока не дотягивает до уровня Арджана. В некоторых старых башнях неравномерно организовано обслуживание объектов. Доходность выглядит привлекательной, пока не осознаешь, что спрос со стороны конечных пользователей в Маджане невелик, что делает поддержание стабильной заполняемости более сложной задачей, чем это представлено в брошюре.
См. также: Арджан, жилой комплекс Dubai Land, Ливан.
Ищете объекты в Маджане?
Мы отслеживаем активные объявления в Маджане как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подбирает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в Маджане или запросите тщательно подобранный короткий список.
