Рентабельность собственного капитала по недвижимости в Дубае со временем снижается, и большинство владельцев не замечают этого, пока не начинают задаваться вопросом, почему их «выгодная инвестиция» не приносит такой же доход, как раньше.
Рентабельность собственного капитала рассчитывается как годовая чистая прибыль, деленная на текущий собственный капитал — текущую рыночную стоимость за вычетом непогашенной ипотеки. Она отличается от доходности по денежным средствам (которая рассчитывается на основе первоначально вложенных денежных средств), поскольку собственный капитал растет за счет повышения стоимости недвижимости и погашения основной суммы кредита. Объект, который при покупке обеспечивал доходность по вложенным средствам (ROC) на уровне 9%, может через четыре года приносить рентабельность собственного капитала (ROE) всего 5% — при том же денежном потоке, но с учетом более значительной базы собственного капитала.
Рассмотрим объект стоимостью 1,5 млн дирхамов, купленный в 2020 году с вложенным собственным капиталом в размере 400 тыс. дирхамов и приносящий чистую прибыль 45 тыс. дирхамов в год: первоначальная рентабельность инвестиций (ROC) составляла 11,3%. Через четыре года, когда стоимость объекта составляет 1,95 млн дирхамов, а ипотечный долг погашен до 950 тыс. дирхамов, собственный капитал составляет около 1 млн дирхамов. Годовой доход остался прежним — 45 тыс. дирхамов. Рентабельность собственного капитала (ROE): 4,5%. На фоне доходности казначейских облигаций на уровне 4,5% аргументы в пользу удержания объекта становятся незначительными.
Сигнал о снижении рентабельности собственного капитала (ROE) означает, что большинству владельцев недвижимости в Дубае, удерживающих объекты в долгосрочной перспективе, следует серьёзно рассмотреть возможность рефинансирования с целью перераспределения собственного капитала или продажи объекта для перенаправления капитала в более доходные инвестиции.
В прошлом году один из клиентов рефинансировал квартиру в Dubai Marina, которой владел восемь лет. Он перенаправил 550 тыс. дирхамов собственного капитала в две студии JVC с доходностью инвестиций (ROC) 8,2%.
Следите за показателем рентабельности собственного капитала (ROE). Это сигнал к перераспределению активов.
См. также: ROC, ROI, собственный капитал, прирост стоимости капитала.
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведет актуальный учет объектов в Дубае, Расид-аль-Хаймане и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
