«The Field» — это субсообщество, состоящее из одного проекта, входящее в более широкую семью MBR City / District, построенное вокруг Хартленда и коридора Собха, и это именно тот случай, когда подходящее здание в известном районе продается со значительной скидкой по сравнению с общей рыночной ценой в этом районе. Один проект, 54 сделки, объем 198 млн дирхамов ОАЭ — это реальный рынок, он ликвидный, но редко попадает в маркетинговые списки. Один из моих клиентов приобрел здесь таунхаус с тремя спальнями в 2024 году после того, как в течение трех месяцев сравнивал его с виллами в Хартленде, и пришел к выводу, что соотношение «цена за спальню» в «The Field» делает эту сделку выгодной.
Что данные DLD говорят нам о The Field
Один проект, 54 сделки, объем 198,3 млн дирхамов, 1 507 дирхамов за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 3,67 млн дирхамов — верхний средний ценовой диапазон, в котором преобладают таунхаусы и квартиры большей площади. Цена за кв. фут в размере 1 507 дирхамов на 30–35 % ниже, чем у квартир в Sobha Hartland, и на 40 % ниже, чем у таунхаусов в District One — при том, что с административной точки зрения это один и тот же рынок MBR City. Концентрация предложения в рамках одного проекта означает, что этот рынок ведет себя как тесно связанное целое: единая динамика цен, единая структура коммунальных платежей, единый подход к управлению сообществом.
Кто здесь покупает
Преобладают конечные пользователи — я бы оценил соотношение как 65 % собственников, проживающих в объекте, и 35 % инвесторов. Семьи из верхнего среднего класса, которые хотели получить престижный адрес в MBR City по цене, не сопоставимой с ценами в Hartland. Профессионалы из Египта, Индии, Великобритании и Ливана. Инвесторы ориентируются на сдачу в аренду корпоративным семьям таунхаусов с 3–4 спальнями по цене 180–260 тыс. дирхамов в год. Ценовые диапазоны составляют 3–4,5 млн дирхамов для таунхаусов и 1,5–2,5 млн дирхамов для квартир с 1–2 спальнями. Средний срок владения — 5–7 лет.
Как выглядят объекты
Единый проект, включающий этапы строительства квартир и таунхаусов — квартиры с 1 спальней по цене 1,3–1,9 млн дирхамов, с 2 спальнями — 1,8–2,6 млн дирхамов, таунхаусы с 3 спальнями — 3–4 млн дирхамов, таунхаусы с 4 спальнями — 3,8–4,8 млн дирхамов. Площадь участков под таунхаусы составляет 1 600–2 800 кв. футов. Качество строительства соответствует среднему уровню рынка, сдача в эксплуатацию запланирована на 2019–2022 годы. Инфраструктура включает общий бассейн, парки и небольшой торговый квартал.
Честные предостережения
Существует риск, связанный с единственным проектом. Структура коммунальных платежей, качество управления и любые общие для всего жилого комплекса недостатки одновременно влияют на весь рынок. Бренд «MBR City» повышает ценовые ожидания, которые запас жилья в рамках одного проекта не всегда может оправдать. Время в пути до центра города составляет 15–20 минут, что, по сути, неплохо. Срок продажи таунхаусов на вторичном рынке может составлять 4–6 месяцев, а квартир — чуть меньше.
См. также: MBR District 1, MBR District 7, Sobha Hartland.
Интересуетесь предложениями в The Field?
Мы отслеживаем активные объявления в The Field как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в The Field или запросите тщательно подобранный короткий список.
