Рынок недвижимости Дубая вышел за пределы районов Даунтаун и Дубай Марина. Хотя эти традиционные районы по-прежнему привлекают капитал, наиболее привлекательная доходность от аренды и рост стоимости недвижимости в настоящее время наблюдаются в тщательно спланированных жилых комплексах на расширяющихся окраинах города. В UAE-Prop мы отслеживаем объемы сделок на основе данных Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD), а также оборачиваемость объектов на платформах Bayut и Property Finder, чтобы определить, на какие районы международным инвесторам следует обратить внимание в первую очередь.
В данном руководстве представлены десять развивающихся районов, в которых мы наблюдаем сильные фундаментальные показатели: развитие инфраструктуры, портфель проектов застройщиков, спрос со стороны конечных пользователей и доходность от аренды, превышающую средний показатель по городу, составляющий примерно 6,7%.
Что делает район «развивающимся» в Дубае
Прежде чем перечислить эти районы, приведем критерии, которыми мы руководствуемся при консультировании клиентов:
- Инфраструктурный катализатор — подтвержденное расширение метрополитена, строительство автомагистрали или больницы в течение 24 месяцев
- Концентрация застройщиков — как минимум три застройщика первого уровня (Emaar, Damac, Sobha, Nakheel, Meraas, Aldar), активно запускающих новые проекты
- Премия по доходности от аренды — валовая доходность выше среднего показателя по Дубаю
- График сдачи объектов — четкий график поступления объектов на рынок, обеспечивающий ликвидность
- Право на получение «Золотой визы» — объекты стоимостью 2 млн дирхамов или выше для получения 10-летнего вида на жительство
1. Дубай-Саут
Район Дубай-Саут, в центре которого расположены международный аэропорт Аль-Мактум (DWC) и территория бывшей выставочной зоны Expo City, представляет собой южный коридор роста. Недавно объявленное расширение аэропорта стоимостью 128 млрд дирхамов, которое должно сделать DWC крупнейшим в мире пассажирским хабом, резко усилило интерес со стороны инвесторов.
- Средняя цена: 950–1 400 дирхамов за кв. фут для квартир
- Валовая доходность: 7,5–8,5 %
- Ключевые проекты: Emaar South, The Pulse, Expo Living, Damac Riverside
- Идеально подходит для: долгосрочного прироста капитала, связанного с развитием аэропортовой инфраструктуры
2. Джумейра Вилладж Серкл (JVC)
JVC перешел из категории «развивающихся» районов в категорию «устоявшихся с потенциалом роста». В настоящее время этот район демонстрирует самый высокий объем сделок среди всех районов Дубая, чему способствуют доступность жилья и формирующаяся атмосфера сообщества с наличием школ, магазинов и парков.
- Средняя цена: 1 100–1 600 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 7,0–8,0%
- Ключевые проекты: Belgravia от Ellington, проекты Binghatti, Cavalli Estates
- Идеально подходит для: начинающих инвесторов, стремящихся к немедленному получению дохода от аренды
3. Арджан и Дубайленд
Генеральный план Дубайленда наконец-то воплощается в жизнь. Район Арджан, расположенный недалеко от парка «Миракл Гарден» и парка развлечений «Глобал Виллидж», стал тайным фаворитом среди инвесторов, ориентированных на доходность. Этот район имеет удобный доступ к шоссе шейха Мохаммеда бин Зайеда, при этом не требуя таких высоких затрат, как район «Спортс Сити».
- Средняя цена: 950–1 300 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 7,5–9,0%
- Ключевые проекты: Samana Developments, Vincitore Real Estate, Bloom Heights
- Идеально подходит для: инвесторов, ориентированных на денежный поток и ставящих доходность выше престижа
4. Мейдан и Мохаммед бин Рашид Сити (MBR City)
MBR City окружает ипподром Мейдан и напрямую соединяется с Даунтауном через улицу Аль-Хаил-Роуд. Sobha Hartland, District One и Meydan One делают этот район следующей зоной премиум-класса с правом бессрочного владения после Даунтауна.
- Средняя цена: 1 800–2 800 дирхамов за кв. фут для квартир; виллы — от 8 млн дирхамов
- Валовая доходность: 5,5–6,5 %
- Ключевые проекты: «Sobha Hartland II», «District One Lagoons», «Meydan Horizon»
- Идеально подходит для: инвесторов, желающих получить «Золотую визу», и конечных покупателей, которым важна близость к Даунтауну
5. Dubai Creek Harbour
Флагманский прибрежный проект компании Emaar продолжает оправдывать ожидания. Благодаря планируемой башне Dubai Creek Tower, которая превзойдет по высоте Бурдж-Халифа, и прямому доступу к Рас-аль-Хору, этот район сочетает в себе жизнь на острове с 10-минутной поездкой до Даунтауна.
- Средняя цена: 2 200–3 200 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 5,5–6,5%
- Ключевые проекты: «Крик-Бич», «Крик-Уотерс», «Адрес Резиденс»
- Идеально подходит для: роста стоимости недвижимости, связанного с реализацией генерального плана компании Emaar
6. The Valley от Emaar
Расположенный вдоль дороги Дубай–Аль-Айн, проект The Valley — это ответ компании Emaar на спрос на доступные таунхаусы с зелеными насаждениями. Ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии с графиком, что укрепило доверие инвесторов к этому району.
- Средняя цена: 1 400–1 900 дирхамов за кв. фут для таунхаусов
- Валовая доходность: 6,0–7,0%
- Ключевые проекты: Eden, Nara, Talia, Orania
- Идеально подходит для: семей-конечных покупателей и инвесторов, сдающих недвижимость в аренду семьям экспатов
7. «Дамак Хиллз 2» (ранее «Акоя»)
Damac Hills 2 достиг критической массы благодаря готовой инфраструктуре, парку с искусственными волнами и стабильному спросу на аренду. Несмотря на то, что этот район находится дальше от центра города, его ценовой диапазон по-прежнему делает его привлекательным для инвесторов.
- Средняя цена: 750–1 100 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 7,0–8,5%
- Ключевые проекты: виллы Cavalli Couture, Camelia, Aknan Villas
- Идеально подходит для: крупных инвесторов, формирующих портфель доходных активов
8. Dubai Islands (ранее Deira Islands)
Возобновленный компанией Nakheel проект «Дубайские острова» стал одним из самых привлекающих внимание запусков на побережье. Пять островов с общей протяженностью береговой линии 17 км и прямым доступом к историческому центру Дейры предлагают прибрежную альтернативу «Пальме Джумейре» по более низким стартовым ценам.
- Средняя цена: 1 800–2 600 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 6,0–7,0 % (прогнозируемая)
- Ключевые проекты: виллы компании Nakheel на берегу моря, Bay Residences, запуск нескольких брендовых проектов
- Идеально подходит для: входа на ранней стадии в новый прибрежный район
9. Расширение районов Аль-Фурджан и Дискавери Гарденс
Расширение трассы 2020 («Красная линия» метро) кардинально изменило ценовую динамику в этом коридоре. Виллы в Аль-Фурджане и запускаемые в окрестностях многоквартирные проекты выигрывают от прямого доступа к метро — что по-прежнему является редкостью за пределами центральной части города.
- Средняя цена: 1 200–1 700 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: 6,5–7,5%
- Ключевые проекты: Avenue Residences, Murano Residences, проекты компании Azizi
- Идеально подходит для: арендаторов, для которых важен доступ к метро; инвесторов, ориентированных на эту целевую аудиторию
10. «Таун Сквер» и «Тилал Аль-Гаф»
Проекты «Town Square» компании Nshama и «Tilal Al Ghaf» компании Majid Al Futtaim представляют собой два полюса одной и той же тенденции: комплексы, построенные по генеральному плану с полноценной инфраструктурой для комфортной жизни, сданные в эксплуатацию до заселения. Лагуна в «Tilal Al Ghaf» и центральный парк в «Town Square» доказали, что могут обеспечить стабильную доходность от аренды.
- Средняя цена: «Таун Сквер» — 950–1 300 дирхамов / «Тилал Аль-Гаф» — 1 800–2 800 дирхамов за кв. фут
- Валовая доходность: «Таун Сквер» — 7,0–8,0 % / «Тилал Аль-Гаф» — 5,5–6,5 %
- Ключевые проекты: Hayat Townhouses, Aura, Elan, Harmony Villas
- Идеально подходит для: семей-конечных пользователей и инвесторов, ориентированных на долгосрочную сдачу в аренду
Как выбрать между этими районами
Выбор подходящего района зависит от вашей стратегии. Обычно мы выстраиваем разговор с клиентами вокруг трёх вопросов:
- Ваша цель — доходность или рост капитала? Инвесторы, ориентированные на доходность, склоняются к районам Arjan, Damac Hills 2 и JVC. Инвесторы, ориентированные на рост капитала, обращают внимание на Dubai South, Creek Harbour и Dubai Islands.
- Нужна ли вам «Золотая виза»? Для этого требуется приобрести один объект недвижимости стоимостью не менее 2 млн дирхамов, что сужает список до MBR City, Creek Harbour, Dubai Islands и отдельных объектов в Tilal Al Ghaf.
- Каков предполагаемый срок владения недвижимостью? При сроке владения менее 5 лет предпочтительны готовые объекты в уже сформировавшихся районах. При сроке владения от 5 до 10 лет целесообразно приобретать недвижимость на стадии строительства в рамках генеральных планов, где инфраструктура еще находится в стадии развития.
Часто задаваемые вопросы
Каков минимальный объем инвестиций, необходимый для получения «Золотой визы» ОАЭ через покупку недвижимости?
Для получения визы по программе «Золотая виза» ОАЭ через приобретение недвижимости требуется один объект стоимостью 2 млн дирхамов или более, полностью оплаченный или профинансированный банком ОАЭ, расположенный в зоне с правом бессрочного владения. Стоимость нескольких объектов не суммируется.
Какой из развивающихся районов Дубая демонстрирует самую высокую доходность от аренды?
Районы Арджан, Дамак-Хиллз 2 и Дубай-Саут стабильно обеспечивают валовую доходность выше 8% по отдельным типам квартир. Чистая доходность после вычета коммунальных платежей и управленческих сборов, как правило, на 1,5–2,5 процентных пункта ниже.
Безопасны ли покупки недвижимости на стадии строительства в Дубае?
Законодательство Дубая об эскроу-счетах требует, чтобы платежи застройщику проходили через зарегистрированные в RERA эскроу-счета, привязанные к этапам строительства. Мы всегда проверяем регистрацию эскроу-счета, процент завершенности проекта и репутацию застройщика, прежде чем рекомендовать покупку недвижимости на стадии строительства.
Должны ли иностранные покупатели платить налог с дохода от аренды в Дубае?
В ОАЭ не взимается подоходный налог с доходов от аренды. Тем не менее, иностранным инвесторам следует ознакомиться с налоговыми обязательствами в своей стране, так как в зависимости от места проживания может возникнуть необходимость декларирования доходов, полученных по всему миру.
Сколько времени занимает процесс покупки недвижимости в Дубае?
В случае готовой недвижимости процесс обычно занимает 30–45 дней с момента принятия предложения до передачи права собственности в Департаменте по земельным вопросам и планированию (DLD). Бронирование недвижимости на стадии строительства может быть оформлено в течение 7–14 дней, при этом график платежей распределяется на весь период строительства.
Обратитесь в UAE-Prop
Ситуация у каждого инвестора индивидуальна — целевые показатели доходности, срок владения, цели получения резиденции и структура финансирования определяют, какой район будет для вас наиболее подходящим. Если вы хотите получить подборку объектов, составленную с учетом ваших требований, наша команда может подготовить варианты на уровне отдельных квартир в этих десяти жилых комплексах с указанием актуальных цен застройщиков, планов оплаты и прогнозируемой доходности.
