26 апреля 2026 года организация Global Entrepreneurship Monitor (GEM) опубликовала свой глобальный отчет за 2025/2026 год. Главный вывод: ОАЭ пятый год подряд сохраняют позицию мирового лидера по индексу национального предпринимательского контекста (NECI). Оценка 7,0, первое место среди стран с высоким уровнем дохода по восьми из тринадцати показателей, единственная страна Персидского залива, удерживающая лидирующую позицию на протяжении всего пятилетнего периода.
Команда UAE-Prop изучила отчет и пришла к выводу, что для инвесторов в недвижимость это не абстрактная статистика, а конкретный опережающий индикатор спроса.
Что измеряет NECI и почему это важно
GEM — это академический проект, реализуемый с 1999 года. Его методология стандартизирована: каждый год эксперты из более чем 50 стран оценивают 13 рамочных условий — от финансирования стартапов до качества инфраструктуры. В 2025–2026 годах только четыре экономики соответствовали всем 13 критериям: ОАЭ, Индия, Литва и Саудовская Аравия.
ОАЭ — единственная страна, которая удерживает первое место пять лет подряд. Лидерство по отдельным показателям: государственные программы поддержки бизнеса, налоговая среда, простота вхождения на рынок с точки зрения регулирования, физическая инфраструктура, передача результатов НИОКР в коммерческий сектор, образование в области предпринимательства.
Прямая связь с рынком недвижимости
Стандартная аналитика рынка недвижимости фокусируется на запаздывающих показателях: ВВП, миграция, процентные ставки. NECI является опережающим показателем. Он показывает, кто прибудет в страну для создания бизнеса через 2–3 года.
Основатель компании ведет себя на рынке недвижимости иначе, чем сотрудник международной корпорации или инвестор в сферу туризма. Он покупает недвижимость не для диверсификации портфеля, а в качестве операционной базы. Сначала — студия или однокомнатная квартира рядом с офисом или в свободной зоне. Через два–три года, когда бизнес станет прибыльным, — вторую квартиру для сдачи в аренду. Через пять лет, если компания разрастётся, — семейную виллу. Это стабильная траектория, хорошо знакомая по Сингапуру, Тель-Авиву и Лондону.
Министерство экономики ОАЭ поставило цель: один миллион предпринимателей к 2030 году. Чистый прирост на 600 000 к нынешней базе. Если 10–30 % из них приобретут жилье в течение пяти лет, это означает 60 000–180 000 дополнительных сделок, которых нет в текущей статистической модели рынка.
Какие зоны выиграют больше всего
DIFC и Business Bay (Дубай). Финансовые и юридические стартапы. Стартовые цены на элитную недвижимость выросли на 35–40 % за два года. Спрос на квартиры с одной и двумя спальнями в брендовых комплексах стабильно превышает предложение.
Dubai South. Логистика, искусственный интеллект, дронные технологии. Стартовые цены в 1,5–2 раза ниже, чем в районе Марина, при сопоставимой доходности. Развивающийся кластер с прямым доступом к международному аэропорту Аль-Мактум.
Hub71 и Саадият (Абу-Даби). Кластеры искусственного интеллекта и технологий. В 2024 году запущен проект Hub71+ AI; спрос на жилье в радиусе 5 км вырос на 28 % по сравнению с предыдущим годом.
RAKEZ и Исследовательский технологический парк Шарджи. Стартапы в сфере промышленности и производства. Стартовые цены значительно ниже, чем в Дубае, при более высокой доходности, обусловленной двойным фактором (жилье для основателей + коммерческая недвижимость).
Кластеры искусственного интеллекта заслуживают отдельного упоминания. В отчете GEM прямо отмечается: ОАЭ входят в число шести стран мира, где предприниматели признают критическую важность искусственного интеллекта в перспективе на три года. Это создает спрос на жилье в прилегающих районах: компании, занимающиеся искусственным интеллектом, концентрируются вокруг определенных хабов GovTech, и основатели ищут жилье именно там.
Какой формат недвижимости подходит
Студии и квартиры с одной спальней в брендовых комплексах — основной продукт для основателя в первые два года. Компактные, функциональные, управление проектом осуществляется оператором. Доходность 7–9% нетто, высокая ликвидность.
Квартиры с двумя спальнями в престижных районах — следующий шаг через 3–5 лет. Сегмент семейного жилья с высокой доходностью.
Апартаменты с обслуживанием в управляемых зданиях составляют отдельный сегмент. Основатели арендуют их на 6–12 месяцев, а затем переезжают в собственную квартиру. Высокая оборачиваемость, высокая стоимость сделок, идеально подходит для инвесторов, ориентированных на денежный поток.
Чего следует избегать
Покупка недвижимости на стадии строительства в районах без запланированной коммерческой инфраструктуры. Если генеральный план проекта не предусматривает офисов, торговых площадей или школ — основатели туда не переедут. Такие проекты будут расти на 4–6% в год, в то время как периферия бизнес-кластеров растет на 8–12%.
Что мы рекомендуем инвесторам
Заложите структурную надбавку в размере 1,5–2,5% сверх текущего годового роста цен в периметре бизнес-кластеров на 5-летний горизонт. Сосредоточьтесь на квартирах с 1 и 2 спальнями в радиусе 7 км от DIFC, Dubai South и Hub71. Не покупайте объекты с видом на море в районах Марина или Палм — это туристический сегмент, а не жилье для основателей компаний.
UAE-Prop работает с проектами в вышеуказанных зонах, напрямую взаимодействуя с застройщиками. Наша команда помогает выбрать объекты с надежной структурной защитой, проверяет генеральный план прилегающей коммерческой инфраструктуры и разрабатывает долгосрочную стратегию владения недвижимостью. Свяжитесь с нами для подбора объектов во II–III кварталах 2026 года.
Источники: Глобальный отчёт GEM 2025/2026 | Консорциум GEM — ОАЭ вновь на первом месте | Khaleej Times | Gulf News
Часто задаваемые вопросы
Что означает «ОАЭ — № 1 по NECI»?
Первое место в мире в индексе качества предпринимательской среды, рассчитанном Global Entrepreneurship Monitor на основе мнения экспертной группы и 13 рамочных условий.
Какие страны следуют за ОАЭ?
Индия, Саудовская Аравия и Литва — четыре экономики, которые удовлетворили всем 13 рамковым условиям. США, Германия и Сингапур также идут следом.
Почему этот рейтинг важен для рынка недвижимости?
NECI является опережающим индикатором экономической активности на 2–3 года вперед. Там, где запускаются стартапы, туда следуют их основатели — и они покупают и арендуют жилье. В ОАЭ наблюдается стабильная динамика на протяжении 5 лет.
На какие районы ОАЭ инвесторам следует обратить внимание?
DIFC, Business Bay, Dubai South, Hub71 в Абу-Даби, RAKEZ в Рас-эль-Хайме. Именно в эти кластеры направляется основной поток предпринимателей.
Как UAE-Prop помогает инвесторам учесть это?
Акцент на объектах недвижимости в непосредственной близости от бизнес-кластеров с подтвержденной коммерческой инфраструктурой. Финансовое моделирование, учитывающее структурную премию. Прямые контакты с застройщиками, без посредников.
