في 26 أبريل 2026، أصدر المرصد العالمي لريادة الأعمال (GEM) تقريره العالمي لعام 2025/2026. وكانت النتيجة الرئيسية: احتفاظ دولة الإمارات بمكانتها في الصدارة العالمية على مؤشر بيئة ريادة الأعمال الوطنية (NECI) للعام الخامس على التوالي. وحققت الدولة النتيجة 7.0، والمركز الأول بين الاقتصادات ذات الدخل المرتفع في ثمانية من أصل ثلاثة عشر شرطاً إطارياً، وتعد الدولة الخليجية الوحيدة التي احتلت المرتبة الأولى على مدار الأعوام الخمسة كاملةً.
قام فريق UAE-Prop بمراجعة التقرير، ويرى أن هذا لا يمثل مجرد إحصاءات مجردة للمستثمرين العقاريين، بل هو مؤشر قيادي ملموس ومباشر على حجم الطلب.
ما الذي يقيسه مؤشر NECI ولماذا يكتسب هذه الأهمية
يُعد المرصد العالمي لريادة الأعمال (GEM) مشروعاً أكاديمياً مستمراً منذ عام 1999، ويعتمد منهجية موحدة؛ حيث يقوم الخبراء سنوياً في أكثر من 50 دولة بتقييم 13 شرطاً إطارياً، تتراوح بين تمويل الشركات الناشئة وجودة البنية التحتية. وقد استوفت أربعة اقتصادات فقط في 2025–2026 كافة الشروط الـ 13، وهي: الإمارات، والهند، وليتوانيا، والسعودية.
وتُعد الإمارات الدولة الوحيدة التي حافظت على المركز الأول لخمسة أعوام متتالية. وشملت الصدارة معايير محددة هي: برامج الدعم الحكومي للأعمال، البيئة الضريبية، سهولة الدخول التنظيمي، البنية التحتية المادية، نقل البحث والتطوير إلى القطاع التجاري، وتعليم ريادة الأعمال.
الصلة المباشرة بالسوق العقاري
تركز التحليلات العقارية التقليدية على المؤشرات المتأخرة: الناتج المحلي الإجمالي، الهجرة، وأسعار الفائدة. بينما يُعد مؤشر NECI مؤشراً قيادياً مستقبلياً؛ فهو يوضح من سيصل إلى الدولة لتأسيس عمل تجاري خلال عامين إلى 3 أعوام من الآن.
يتصرف مؤسس الشركة بشكل مختلف في السوق العقاري مقارنة بموظف في شركة متعددة الجنسيات أو مستثمر سياحي. فهم لا يشترون العقار لمجرد تنويع المحفظة الاستثمارية، بل كقاعدة تشغيلية. في البداية، يتجه المؤسس لشراء استوديو أو شقة من غرفة نوم واحدة بالقرب من المكتب أو المنطقة الحرة. وبعد عامين إلى ثلاثة أعوام، وحالما يبدأ المشروع بتحقيق الأرباح، يشتري وحدة ثانية بغرض التأجير. وبعد خمس سنوات، إذا توسعت الشركة — ينتقل إلى فيلا عائلية. هذا مسار نمو مستقر ومألوف في أسواق مثل سنغافورة وتل أبيب ولندن.
حددت وزارة الاقتصاد في دولة الإمارات هدفاً يتمثل في الوصول إلى مليون رائد أعمال بحلول عام 2030، وهو ما يمثل زيادة صافية قدرها +600,000 إلى القاعدة الحالية. وإذا قام 10–30% منهم بشراء وحدات سكنية على مدار خمس سنوات، فإن ذلك يترجم إلى 60,000–180,000 صفقة إضافية غير مدرجة في النموذج الإحصائي الحالي للسوق.
المناطق الأكثر استفادة
مركز دبي المالي العالمي (DIFC) والخليج التجاري (Business Bay) في دبي. الشركات الناشئة في القطاعات المالية والقانونية. ارتفعت أسعار الدخول للعقارات الفاخرة بنسبة 35–40% خلال عامين. ويتفوق الطلب على الوحدات المكونة من غرفة وغرفتي نوم في المشاريع ذات العلامات التجارية الفاخرة باستمرار على المعروض.
دبي الجنوب (Dubai South). الخدمات اللوجستية، الذكاء الاصطناعي، وتقنيات الطائرات بدون طيار (الدرون). أسعار الدخول أقل بمقدار 1.5–2 مرة مقارنة بمرسى دبي (Marina)، مع عوائد استثمارية متقاربة. وهو مجمع أعمال ناشئ يتميز بالوصول المباشر إلى مطار آل مكتوم الدولي.
منظومة Hub71 والسعديات (Abu Dhabi). مجمعات الذكاء الاصطناعي والتكنولوجيا. أُطلقت منظومة Hub71+ AI في عام 2024؛ وارتفع الطلب على السكن ضمن نطاق 5 كم بنسبة 28% على أساس سنوي.
هيئة مناطق رأس الخيمة الاقتصادية (RAKEZ) ومجمع الشارقة للبحوث والتكنولوجيا والابتكار. الشركات الناشئة الصناعية والتحويلية. أسعار الدخول أقل بكثير من دبي، مع عوائد أعلى مدفوعة بمحرك مزدوج (سكن المؤسسين + المجمعات السكنية التجارية).
تستحق مجمعات الذكاء الاصطناعي إشارة خاصة. يشير تقرير GEM صراحة إلى أن الإمارات من بين ست دول فقط على مستوى العالم يدرك فيها رواد الأعمال الأهمية الحاسمة للذكاء الاصطناعي على مدى ثلاث سنوات. وهذا يخلق طلباً متجاوراً؛ حيث تتجمع شركات الذكاء الاصطناعي حول مراكز التكنولوجيا الحكومية (GovTech)، ويسعى المؤسسون للعيش بالقرب منها تماماً.
أي الفئات العقارية هي الأكثر نجاحاً
الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة نوم واحدة في المشاريع السكنية ذات العلامات التجارية هي المنتج الأساسي للمؤسس خلال العامين الأولين. فهي مدمجة وعملية، وتتولى إدارتها شركة مشغلة. وتوفر عوائد صافية بين 7–9%، مع سيولة عالية.
الشقق المكونة من غرفتي نوم في المناطق الفاخرة تمثل الخطوة التالية بعد 3–5 سنوات، وهي الفئة العائلية ذات العوائد المرتفعة.
تشكل الشقق الفندقية المخدومة في المباني المُدارة شريحة خاصة؛ حيث يستأجر المؤسسون لمدة 6–12 شهراً قبل الانتقال إلى شققهم الخاصة. وتتميز بمعدل دوران مرتفع، وقيمة صفقات عالية، وهي مثالية للمستثمرين الباحثين عن التدفقات النقدية.
ما يجب تجنبه
العقارات قيد الإنشاء في المناطق التي تفتقر إلى البنية التحتية التجارية المخطط لها. إذا كان المخطط الرئيسي للمشروع لا يحتوي على مكاتب أو مكاتب تجزئة أو مدارس، فلن ينتقل المؤسسون للإقامة هناك. وستنمو هذه المشاريع بنسبة 4–6% سنوياً، بينما ينمو محيط مجمعات الأعمال بنسبة 8–12%.
توصياتنا للمستثمرين
احتساب علاوة هيكلية بنسبة 1.5–2.5% تضاف إلى نمو الأسعار السنوي الحالي في محيط مجمعات الأعمال على مدى 5 سنوات. والتركيز على الوحدات المكونة من غرفة وغرفتي نوم ضمن شعاع 7 كم من DIFC ودبي الجنوب وHub71. وتجنب شراء العقارات ذات الإطلالات المباشرة في مرسى دبي (Marina) أو نخلة جميرا (Palm)، فهذه الفئة تتبع القطاع السياحي وليس سكن المؤسسين.
يعمل فريق UAE-Prop مع المشاريع في المناطق المذكورة أعلاه عبر اتصالات مباشرة مع المطورين. ويسهم الفريق في اختيار الوحدات ذات الحماية الهيكلية القوية، والتحقق من المخطط الرئيسي للبنية التحتية التجارية المجاورة، وبناء إستراتيجية ملكية طويلة الأجل. تواصل معنا لاختيار العقارات في الربعين الثاني والثالث من عام 2026.
المصادر: تقرير GEM العالمي 2025/2026 | تحالف GEM — الإمارات الأولى عالمياً مجدداً | خليج تايمز | جلف نيوز
الأسئلة الشائعة
ماذا يعني "الإمارات الأولى عالمياً في مؤشر NECI"؟
التصنيف الأعلى عالمياً في مؤشر جودة بيئة ريادة الأعمال، والذي يحسبه المرصد العالمي لريادة الأعمال بناءً على تقييم لجنة من الخبراء و13 شرطاً إطارياً.
ما هي الدول التي تلي الإمارات في التصنيف؟
الهند، السعودية، وليتوانيا — وهي الاقتصادات الأربعة التي استوفت كافة الشروط الإطارية الـ 13. وتأتي الولايات المتحدة وألمانيا وسنغافورة في مراتب قريبة أيضاً.
لماذا يكتسب هذا التصنيف أهمية بالنسبة للسوق العقاري؟
يُعد مؤشر NECI مؤشراً قيادياً للنشاط الاقتصادي لفترة تمتد من عامين إلى 3 أعوام قادمة. فحيثما تُطلق الأعمال، يتجه المؤسسون للاستقرار — ويقومون بشراء واستئجار العقارات السكنية. وتتمتع الإمارات بنمط نمو مستقر على مدى 5 سنوات.
ما هي المناطق التي ينبغي للمستثمرين استهدافها في الإمارات؟
مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، الخليج التجاري (Business Bay)، دبي الجنوب (Dubai South)، Hub71 في أبوظبي، وRAKEZ في رأس الخيمة. حيث تستقبل هذه المجمعات التدفق الرئيسي لمؤسسي الشركات.
كيف يساعد فريق UAE-Prop المستثمرين في الاستفادة من هذه المعطيات؟
التركيز على العقارات الواقعة في محيط مجمعات الأعمال ذات التجاور التجاري المؤكد، والنمذجة المالية التي تتضمن علاوة هيكلية، والاتصال المباشر مع المطورين بدون وسطاء.
