«Warsan First» — это «забытый» район, граничащий с «International City»: здесь представлены недорогие объекты стоимостью менее 1 млн дирхамов, а основную часть арендаторов составляют рабочие и сотрудники среднего звена сферы услуг; при этом маркетинговая активность застройщиков практически отсутствует. Никто не публикует фотографии панорамы Варсана. Но цифры не лгут: если вы хотите приобрести недвижимость в Дубае по стартовой цене и рассчитываете на доходность, это один из немногих оставшихся районов, где цифры действительно сходятся. У меня есть три клиента, владеющих здесь однокомнатными квартирами с валовой доходностью 9–10 % и арендаторами, продлевающими договоры на четыре года.
Что данные DLD говорят нам о «Варсан Ферст»
Четыре проекта, 77 сделок, объем 58,4 млн дирхамов, 1 201 дирхам за кв. фут. Средняя стоимость объекта — 758 тыс. дирхамов — это явно начальный уровень, самый дешёвый сегмент на карте инвестиционных объектов Дубая. Девятнадцать сделок на один проект говорят о том, что вторичный спрос сконцентрирован, но реальный. Цена за кв. фут в размере 1 201 дирхам на 40 % ниже, чем в JVC, и на 50 % ниже, чем в Dubai Marina. Сопоставимым объектом является не Даунтаун, а студии в International City, стоимость которых составляет 380–550 тыс. дирхам. Недвижимость в «Warsan First» продаётся с надбавкой в 30–50 % по сравнению с «International City» за то, что здания здесь немного новее.
Кто здесь покупает
По моим подсчётам, более 80% — инвесторы. Это инвесторы, впервые вкладывающие средства в Дубай, покупатели из Индии и Пакистана в ценовом диапазоне 500–900 тыс. дирхамов, а также изредка встречающиеся инвесторы из Восточной Европы, ищущие доходность. Конечные пользователи встречаются редко — в основном это одинокие специалисты из числа рабочего класса, которые ранее снимали жильё в International City. Ценовые диапазоны: 450–750 тыс. дирхамов за студии, 750 тыс.–1,1 млн дирхамов за квартиры с одной спальней. Сроки владения короче, чем в семейных районах — в среднем 3–5 лет, так как инвесторы меняют объекты в поисках доходности. Арендаторами являются работающие специалисты в сфере логистики, розничной торговли и обслуживания аэропорта DXB.
Как выглядят квартиры
Низкоэтажные жилые комплексы — Mazaya, Sapphire и несколько других башен бюджетного сегмента. Студии площадью 300–450 кв. футов стоят 400–650 тыс. дирхамов, квартиры с одной спальней площадью 550–750 кв. футов — 650 тыс.–1,05 млн дирхамов, квартиры с 2 спальнями — 900–1 200 кв. футов, 1,1–1,5 млн дирхамов. Качество строительства — начального уровня: функциональное, но не впечатляющее. Удобства ограничиваются бассейном и простым тренажерным залом на каждый жилой комплекс. Нет объектов под брендом, нет отделки премиум-класса.
Честные предостережения
Управление качеством арендаторов здесь имеет большее значение, чем где-либо еще. Число неплатежеспособных чеков, просроченных платежей и споров в середине срока аренды выше, чем в Марине. Рынок перепродажи более узкий — вы продаете другим инвесторам, а не конечным пользователям, и они будут давить на вас с расчетами доходности. Время доезда до центрального делового района составляет 25–35 минут, метро рядом с домом отсутствует. Плата за обслуживание составляет 8–12 дирхамов за кв. фут в зависимости от башни.
См. также: International City, Warsan Fourth, Al Warsan.
Интересуетесь предложениями в «Варсан Ферст»?
Мы отслеживаем активные объявления в «Варсан Ферст» как по готовым объектам, так и по объектам на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты в «Варсан Ферст» или запросите тщательно подобранный короткий список.
