«Рост стоимости» — это слово, которое брокеры в Дубае говорят каждому покупателю, который спрашивает: «А цена вырастет?». И это самое ненадежное слово в их арсенале.
Рост стоимости — это увеличение рыночной цены недвижимости с течением времени, обусловленное спросом в районе, новой инфраструктурой, репутацией застройщика, макроэкономическими ставками и множеством менее очевидных факторов, таких как объявление о строительстве линии метро или школы в кластере. Этот процесс нелинеен и не гарантирован. В Дубае наблюдался очень сильный рост стоимости в период с 2022 по 2024 год после десятилетия практически стабильных цен; покупатель, вошедший на рынок в 2014 году и продавший объект в 2020, мог наблюдать, как его недвижимость теряет в реальной стоимости.
Сумма, которая в итоге оказывается у вас в кармане, — это рост стоимости за вычетом всех расходов. Увеличение цены с 1,2 млн AED до 1,5 млн AED выглядит как 25%. Но вычтите 4% DLD при покупке, 2% агенту, 2% агенту при продаже, сервисные сборы за весь период владения, любые затраты на финансирование — и реальная доходность на вложенные средства может упасть до 14-16% за тот же период.
В прошлом месяце один клиент был готов продать объект с «ростом стоимости в 35%». Когда мы смоделировали полную структуру его затрат за три года владения, доходность на вложенный капитал (cash-on-cash) оказалась ближе к 19%. Все еще хороший результат, но он ведет к другому решению.
Моделируйте чистую прибыль, а не номинальную.
Связано: Прирост капитала, Обесценивание, ROI, Затраты на владение.
Рассчитайте показатели для реального объекта в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они работают с реалистичными данными о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, Рас-эль-Хайме и Абу-Даби, включая те данные, которые большинство брошюр предпочитают не афишировать. Запросите актуальный прайс-лист или ознакомьтесь с доступными объектами.
