Мы изучили Berkeley Tower, 60-этажную офисную башню вдоль Sheikh Zayed Road в Business Bay. Проект оценивается в 2,8 млрд дирхамов, около 762 млн долларов. Строит его дубайский девелопер Ellington Properties совместно с Al Hamra Group, флагманским мастер-девелопером из Рас-эль-Хаймы. Передача офисов намечена на 2030 год. Для Ellington это самый крупный и самый высокий коммерческий проект в портфеле.
Новость выглядит как еще одна башня с красивой картинкой. За ней стоит несколько цифр рынка, которые объясняют, почему капитал идет в офисы на этапе котлована.
Что именно строят
В башне 109 офисных единиц класса Grade-A на правах свободной собственности. Самый маленький офис занимает 1 132 кв. фута. На другом конце шкалы полные этажи, дюплексы и триплексы под штаб-квартиры площадью более 21 000 или 22 000 кв. футов. Высота перекрытий составляет от 3,8 до 4,1 метра, а лобби двойной высоты занимает свыше 4 000 кв. футов.
Расположение рабочее. Рядом станция метро Business Bay, до Downtown Dubai и DIFC несколько минут езды. Арендатор, которому нужен адрес в центре и нормальная логистика сотрудников, получает оба условия сразу.
Инженерная часть заметно отличается от офисов Business Bay предыдущего поколения. В проекте заложены роботизированная парковка, умные ворота доступа и 12 двухэтажных лифтов с распределением по назначению. Предусмотрены площадки для доставки дронами и технические условия под будущий вертипорт аэротакси. Последний пункт пока остается заделом на будущее, и закладывать его в расчет доходности мы не стали бы.
Пять этажей отданы под инфраструктуру образа жизни. Там будут закрытый клуб, переговорные и деловые лаунжи, коворкинг, фитнес и студии пилатеса, зоны отдыха и озелененные террасы на высоте. Девелопер продает работодателю удержание сотрудников: человек идет в офис, где есть зал и тихая терраса.
Почему офисы покупают на котловане
Динамика продаж объясняет интерес лучше любого рендера. В 2025 году продажи офисов в Дубае достигли 13,1 млрд дирхамов, это на 102,3% больше, чем 6,5 млрд в 2024 году. За год закрыли примерно 4 600 сделок. В первом полугодии 2026 года рынок обновил рекорд: 15,8 млрд дирхамов примерно за 2 600 сделок. Только за полгода получилось больше, чем за весь предыдущий год.
В первом квартале 2026 года продажи составили 8,2 млрд дирхамов, на 203% выше прошлогоднего квартала. В этом же квартале офисы на стадии строительства впервые за 15 лет обошли готовые по объему сделок.
Верхний сегмент ведет себя еще показательнее. В первом полугодии 2026 года заключено более 220 сделок с офисами дороже 20 млн дирхамов каждая, и 95% из них пришлись на проекты на этапе строительства. Институциональные покупатели и семейные офисы заранее фиксируют целые этажи под будущие штаб-квартиры. Они понимают, что к моменту готовности такого этажа на рынке может просто не оказаться.
Дефицит качественных площадей
Предложение в Дубае приходит медленнее, чем его анонсируют. В 2025 году по прогнозу должны были сдать 224 000 кв. метров офисов, а реально ввели 87 000. Это 39% от плана на фоне общего офисного фонда города в 9,4-9,5 млн кв. метров.
Спрос при этом упирается в заполненность. В престижных деловых районах, включая Business Bay, загрузка Grade-A держится на уровне 92-95%. Арендаторам некуда переезжать, и ставки растут. Аренда офисов в городе выросла на 22,9% в 2025 году и на 14-20% к прошлому году в первом полугодии 2026 года. Запрашиваемые ставки на Grade-A в Business Bay составляют от 190 до более чем 250 дирхамов за кв. фут в год.
Цены продаж идут следом. Капитальная стоимость офисов в городе выросла на 25,9% в 2025 году, до 1 951 дирхама за кв. фут, а в первом полугодии 2026 года превысила 2 012-2 029 дирхамов. В премиальных башнях Grade-A цена переваливает за 3 000 дирхамов за кв. фут.
Соседи по тезису
Berkeley Tower не первый проект с такой идеей на въезде в Business Bay со стороны Sheikh Zayed Road. Ранее Omniyat вывел на рынок Lumena, 49-этажную башню высотой 260 метров. Ее офисы и торговые помещения под отделку разошлись на рекордные 3,4 млрд дирхамов. Покупатели заплатили за гостиничный уровень сервиса, клубы и бассейны на высоте.
Ellington выходил в коммерческий сегмент с Eaton Square в MBR City, где 14 офисных этажей, биофильный дизайн и спортивные зоны на открытом воздухе. Berkeley Tower переносит ту же логику сервиса, привычную по жилым проектам компании, в масштаб небоскреба.
Механика здесь простая. DIFC и Downtown заполнены на 92-95%, арендаторы ищут площади рядом, и коридор Sheikh Zayed Road принимает перелив спроса. Старый фонд Business Bay не может дать быстрые лифты, парковку и соответствие ESG-требованиям. За новые башни такого класса компании готовы платить заметно больше.
Что это дает покупателю
Мы выделяем три типа покупателей, для которых проект читается по-разному.
Первый покупает офис на этапе строительства как актив. Поэтапная оплата по графику строительства позволяет войти в институциональную башню без единовременной выплаты всей суммы. До передачи в 2030 году капитал растет вместе с рынком, а после передачи офис приносит арендный доход. Вход от 1 132 кв. футов открывает рынок, где раньше крупные этажи забирали именно крупные покупатели.
Второй собственник малого бизнеса или основатель компании, который платит аренду с ростом 14-22,9% в год. Покупка офиса превращает расходы на аренду в актив на балансе. Дополнительно открывается вопрос Golden Visa: десятилетняя виза оформляется при инвестиции в недвижимость от 2 млн дирхамов. При средней цене 2 012 дирхамов за кв. фут даже самый маленький офис башни попадает выше порога.
Третий инвестор, который уже держит активы в Рас-эль-Хайме. Для него появление Al Hamra Group на Sheikh Zayed Road показывает, как северные эмираты входят в центральный Дубай. В портфеле можно сочетать прибрежное жилье в Рас-эль-Хайме или Абу-Даби с коммерческой недвижимостью Grade-A в центре.
Мы смотрим на проект по тем же критериям, что и на любой off-plan: мастер-план, срок передачи, доходность. Шумиху вокруг дронов и аэротакси мы отделяем от структурного тезиса. Структурный тезис здесь держится на нехватке качественных площадей и росте ставок, а технологии добавляют привлекательности.
Вопросы и ответы
Достаточно ли самого маленького офиса для Golden Visa?
Прикидка по средней цене выглядит так: 1 132 кв. фута по 2 012 дирхамов за кв. фут дают около 2,28 млн дирхамов, то есть выше порога в 2 млн. Это расчет по среднему рынку. Реальная цена конкретного офиса определяется прайс-листом девелопера, и перед бронированием ее нужно сверить с порогом по договору.
Какие параметры проекта нам пока неизвестны?
В изученных нами материалах не указаны цены за кв. фут по отдельным этажам, график платежей и размер сервисного сбора. Эти данные нужно запрашивать у девелопера в письменном виде до принятия решения. Без них считать доходность на горизонте 2030 года рано.
Что значат 39% ввода для сроков 2030 года?
Тот факт, что в 2025 году сдали лишь 39% заявленного предложения, говорит о задержках в отрасли. Анонсированная дата передачи остается планом, гарантии на ее соблюдение никто не дает. Поэтому мы смотрим на график строительства, этапы работ и опыт обоих девелоперов, прежде чем считать срок 2030 года базовым сценарием.
UAE-Prop работает как независимая консультационная команда на стороне покупателя и не приходит на сторону продавцов. Связаться с нами можно через форму на сайте.
