Berkeley Tower في Business Bay: ماذا يعني إطلاق برج مكتبي من 60 طابقاً للمشترين
يطرح مشروع Berkeley Tower نحو 109 مكاتب بنظام التملك الحر على محور Sheikh Zayed Road في منطقة Business Bay، موزعة على 60 طابقاً، بقيمة إجمالية تبلغ 2.8 مليار AED، أو نحو 762 مليون USD. وتتولى تطوير المشروع شركة Ellington Properties في إطار مشروع مشترك مع مجموعة Al Hamra Group من Ras Al Khaimah، ومن المقرر تسليمه في عام 2030. ويقع البرج بجوار محطة مترو Business Bay Metro Station، على بُعد مسافة قصيرة من Downtown Dubai وDIFC.
يرى فريقنا في هذا الإطلاق مؤشراً واضحاً على اتجاه الطلب على المساحات المكتبية، وما يتعين على المشترين التحقق منه قبل توقيع العقود؛ فالأرقام المحيطة بهذا المشروع تتجاوز في دلالاتها حجم المبنى نفسه.
مشهد السوق وراء هذا الإطلاق
بلغت مبيعات المكاتب في دبي 13.1 مليار AED في عام 2025، بزيادة قدرها 102.3% مقارنة بـ 6.5 مليار AED المسجلة في عام 2024. ثم سجلت الأشهر الستة الأولى من عام 2026 مبيعات بقيمة 15.8 مليار AED عبر نحو 2,600 صفقة، متجاوزة بذلك إجمالي العام السابق بأكمله. وحقق الربع الأول وحده 8.2 مليار AED، بنمو سنوي قدره 203%، كما تفوقت مبيعات المكاتب على الخارطة على صفقات المكاتب الجاهزة للمرة الأولى منذ 15 عاماً.
وفي الشريحة العليا من السوق يبدو هذا التحول أكثر وضوحاً؛ إذ سجلت دبي في النصف الأول من عام 2026 أكثر من 220 صفقة بيع لمكاتب تتجاوز قيمة كل منها 20 مليون AED، وكانت نسبة 95% منها في مبانٍ قيد الإنشاء (على الخارطة). ويعمل المشترون من المؤسسات والمكاتب العائلية على تأمين طوابق لمقراتهم المستقبلية قبل سنوات من موعد استلام المفاتيح.
لماذا يظل المعروض محدوداً
يفترض المشترون غالباً أن موجة الأبراج الجديدة ستؤدي إلى تهدئة الأسعار، غير أن سجل التسليم الفعلي يشير إلى خلاف ذلك. ففي عام 2025، بلغت المساحات المكتبية الجديدة المتوقعة 224,000 متر مربع، بينما لم يُنجز منها فعلياً سوى 87,000 متر مربع، أي بمعدل إنجاز فعلي قدره 39% فقط، مقارنة بإجمالي مخزون مكتبي يتراوح بين 9.4 و9.5 مليون متر مربع تقريباً.
إن المعروض المعلن شيء والمعروض المسلّم فعلياً شيء آخر؛ إذ قد تتأخر المشاريع أو تُعاد جدولتها على مراحل أو يتغير نطاقها. ولذلك فإن المشتري الذي يبني خططه على المشاريع المعلنة وحدها سيقلل من تقدير مدى ندرة المساحات المكتبية الجاهزة من فئة Grade-A حتى عامي 2028 و2030.
ويستند الطلب إلى قاعدة معروض ضيقة للغاية؛ إذ استقرت معدلات الإشغال في مناطق الأعمال الرئيسية في دبي بين 92% و95% خلال عامي 2025 و2026. وارتفعت القيم الرأسمالية للمكاتب على مستوى المدينة بنسبة 25.9% في عام 2025 لتصل إلى 1,951 AED للقدم المربعة، ثم تجاوزت 2,012 إلى 2,029 AED للقدم المربعة في النصف الأول من عام 2026. وتتداول أبراج الفئة Grade-A الفاخرة بسعر يتجاوز 3,000 AED للقدم المربعة. أما الإيجارات المطلوبة للمكاتب من الفئة Grade-A في Business Bay فتتراوح حالياً بين 190 وأكثر من 250 AED للقدم المربعة سنوياً، وذلك بعد نمو الإيجارات على مستوى المدينة بنسبة 22.9% في عام 2025 وبنسبة 14% إلى 20% على أساس سنوي في النصف الأول من عام 2026.
امتداد الطلب من DIFC
عندما تصل نسب الإشغال في DIFC وDowntown إلى ما بين 92% و95% وترتفع الإيجارات بمعدلات من خانتين، يتجه المستأجرون نحو المحور المجاور، ويتمثل هذا المحور في امتداد Sheikh Zayed Road داخل Business Bay. غير أن معظم المباني المكتبية القديمة المملوكة بنظام الطبقات المشتركة هناك شُيدت في الدورة العقارية السابقة، وتعاني من بطء المصاعد، وضيق مواقف السيارات، ومحدودية معايير الاستدامة والحوكمة (ESG). ولذلك يدفع الشاغلون الذين يملكون الخيار علاوة سعرية مقابل المباني التي تعالج هذه المشكلات.
وقد صُمم برج Berkeley Tower خصيصاً لمعالجة هذه التحديات؛ إذ يضم 12 مصعداً مزدوج الطوابق بنظام التوجيه الذكي للوجهات، ونظام مواقف سيارات آلياً يعتمد على الروبوتات، وبوابات دخول ذكية، ومنصات مخصصة للتوصيل عبر الطائرات المسيرة (الدرون). كما يراعي التصميم الإنشائي إمكانية الربط مستقبلاً بمهبط للتاكسي الجوي (Vertiport). وتُخصص خمسة طوابق كاملة لنادٍ خاص، وصالات تنفيذية، وقاعات اجتماعات، ومساحات عمل مشتركة، واستوديوهات للياقة البدنية والبيلاتس، وشرفات سماوية منسقة بالمساحات الخضراء.
وتتنوع الوحدات نفسها بين أجنحة مكتبية بوتيكية تبدأ مساحتها من 1,132 قدماً مربعة، وصولاً إلى الطوابق الكاملة ووحدات الدوبلكس والتريبلكس المخصصة للمقرات الرئيسية بمساحات تتراوح بين 21,000 و22,000 قدم مربعة. ويتراوح ارتفاع الأسقف من الأرضية إلى السقف بين 3.8 و4.1 أمتار، بينما تمتد ردهة الاستقبال مزدوجة الارتفاع على مساحة تتجاوز 4,000 قدم مربعة.
نقطتا مرجع للمقارنة
أقرب مشروع محلي للمقارنة هو برج Lumena من تطوير شركة Omniyat، وهو برج تجاري بارتفاع 260 متراً ومكون من 49 طابقاً عند مدخل Business Bay على Sheikh Zayed Road. وقد بيعت جميع مكاتبه المطروحة بنظام التشطيب الأساسي (Shell-and-Core) ووحدات التجزئة فيه بالكامل مقابل 3.4 مليار AED. وتُظهر هذه النتيجة إقبالاً قوياً على الأبراج المكتبية المستوحاة من معايير الضيافة الفاخرة والمزودة بأندية تنفيذية ومسابح سماوية. ويستهدف مشروع Berkeley Tower المحور ذاته بمبنى أكثر ارتفاعاً وبقيمة إجمالية أقل.
أما المشروع التجاري السابق لشركة Ellington، وهو Eaton Square في MBR City، فيضم 14 طابقاً مكتبياً بتصميم بيوفيلي منسجم مع الطبيعة ومرافق لياقة بدنية خارجية. ويأخذ برج Berkeley Tower هذا النهج الذي يجمع بين الطابع السكني والضيافة الفندقية ليطبقه على نطاق ناطحة سحاب. وبالنسبة للمشترين، فإن سجل المطور في جودة التصميم والتسليم لا يقل أهمية عن سعر القدم المربعة.
كيف نضع المشروع في إطاره الصحيح للمشترين
تنطلق رؤيتنا الاستشارية من منظور المشتري ومصلحته؛ فالمكتب المطروح على الخارطة مع موعد تسليم في عام 2030 يتيح دفعات مرحلية خلال فترة الإنشاء، ويوفر فرصة للاستثمار في أصل من الفئة Grade-A ضمن محور يعاني من نقص مزمن في المعروض. كما أن تكلفة الدخول تبدأ من شرائح سعرية أصغر مما قد توحي به حصة الـ 95% من الصفقات التي تتجاوز 20 مليون AED؛ إذ يتيح الجناح المكتبي الذي تبلغ مساحته 1,132 قدماً مربعة فرصة التملك للمستثمرين الأفراد وأصحاب الأعمال المشغلين لشركاتهم ممن لا يستطيعون شراء طابق كامل.
ويواجه صاحب العمل الذي يستأجر مكتبه حالياً مفاضلة واضحة؛ فمع ارتفاع الإيجارات بنسبة تتراوح بين 14% و22.9% سنوياً، لا تبني مدفوعات الإيجار السنوية أي حقوق ملكية، في حين يحوّل شراء المكتب هذه التكلفة التشغيلية إلى أصل رأسمالي في الميزانية العمومية.
زاوية الإقامة الذهبية (Golden Visa)
يؤهل الاستثمار العقاري بقيمة 2 مليون AED أو أكثر للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa) في دولة الإمارات لمدة 10 سنوات. ووفق متوسط الأسعار على مستوى المدينة البالغ 2,012 إلى 2,029 AED للقدم المربعة، فإن أصغر جناح مكتبي في Berkeley Tower يتجاوز هذا الحد الأدنى. وبالتالي يمكن للمؤسسين والمكاتب العائلية الجمع بين تأسيس مقر تشغيلي وأهلية الحصول على الإقامة عبر عملية شراء واحدة. ومع ذلك، ينبغي للمشترين التحقق من شروط الأهلية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department) قبل الاعتماد عليها، نظراً لأن التسعير النهائي للوحدة هو ما يحدد النتيجة.
دلالة الشراكة العابرة للإمارات
تحمل الشراكة بين مطور عقاري في دبي يركز على التصميم والمطور الرئيسي الأبرز في Ras Al Khaimah دلالة مهمة أيضاً؛ فالمستثمرون الذين تابعوا مشاريع Al Hamra Group في Ras Al Khaimah يرونها اليوم تشارك في تطوير برج من 60 طابقاً في قلب دبي. وبالنسبة للمشترين الذين يديرون محافظ عقارية، يدعم هذا التوجه بناء هيكل استثماري متنوع، بحيث تتكامل الأصول السكنية الساحلية في RAK أو أبوظبي مع المساحات التجارية المدرة للدخل من الفئة Grade-A في قلب دبي.
ما الذي يجب التحقق منه قبل الشراء
يقترح فريقنا قائمة تدقيق مختصرة لأي عملية شراء لمكتب على الخارطة بهذا الحجم.
خطة السداد وحساب الضمان (Escrow) تأكد من جدول الدفعات المرتبط بمراحل الإنجاز الإنشائي، ومن إيداع جميع الدفعات عبر حساب ضمان عقاري منظم ومعتمد.
مواصفات الوحدة راجع ارتفاع الأسقف من الأرضية إلى السقف، والمسافات بين الأعمدة، وحالة التسليم بنظام التشطيب الأساسي (Shell-and-Core) ومطابقتها لما يرد في الكتيب التعريفي.
رسوم الخدمات إن وجود خمسة طوابق من المرافق ونظام مواقف سيارات آلي يعتمد على الروبوتات يترتب عليه تكاليف تشغيلية فعلية؛ لذا اطلب الاطلاع على رسوم الخدمات المتوقعة لكل قدم مربعة قبل الالتزام بالشراء.
التخارج والتأجير ضع نموذجاً مالياً لكل من سيناريو إعادة البيع قبل التسليم وسيناريو التأجير بعده، بالاستناد إلى النطاق الإيجاري المطلوب حالياً والذي يتراوح بين 190 وأكثر من 250 AED للقدم المربعة سنوياً كمعيار مرجعي.
مخاطر التسليم يمثل معدل الإنجاز الفعلي البالغ 39% تذكيراً بأن موعد الإطلاق والتسليم المعلن يظل خطة عمل؛ لذا راجع المشاريع المنجزة للمطور وتواريخ تسليمها الفعلية.
الأسئلة الشائعة
هل يُطرح مشروع Berkeley Tower بنظام التملك الحر؟ نعم، تُطرح الوحدات المكتبية الـ 109 من الفئة Grade-A بنظام التملك الحر، ما يتيح للمشترين الأجانب امتلاك سند الملكية بشكل مباشر.
متى يُتوقع تسليم المشروع؟ حدد المطور موعد التسليم في عام 2030، وينبغي للمشترين التعامل مع هذا التاريخ كموعد مستهدف ومراجعة اتفاقية البيع والشراء للتحقق من البنود المتعلقة بالتأخير.
هل يؤهل شراء مكتب للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa)؟ تؤهل الاستثمارات العقارية التي تبلغ قيمتها 2 مليون AED أو أكثر للحصول على إقامة لمدة 10 سنوات. ووفق متوسط الأسعار على مستوى المدينة، فإن جناح الدخول الذي تبلغ مساحته 1,132 قدماً مربعة يتجاوز هذا المستوى، وذلك رهناً بالتسعير النهائي وتأكيد دائرة الأراضي والأملاك في دبي (Dubai Land Department).
يساعد فريقنا المشترين على تقييم الأبراج التجارية المطروحة على الخارطة في ضوء سجلات التسليم الفعلية وشروط الدفع وحجم الطلب الإيجاري، بحيث يستند قرار الشراء إلى بنود العقد ومقومات المحور العقاري المحيط به.
