Прирост капитала — это бумажная прибыль до тех пор, пока вы не продадите актив. Дубай преподал этот урок многим покупателям 2014 года дважды.
Прирост капитала — это нереализованное увеличение рыночной стоимости недвижимости сверх цены покупки, то есть разница между тем, что вы заплатили, и тем, во сколько рынок оценивает актив сегодня. Он становится реализованным только при выходе из инвестиции, и расходы на выход (комиссия агента, NOC, сбор DLD, если его не покрывает покупатель, любые штрафы за досрочное погашение ипотеки) вычитаются непосредственно из этой нереализованной суммы.
Ловушка заключается в ежеквартальной самооценке. Квартира с одной спальней в Dubai Marina, купленная за 1,1 млн AED в 2021 году и оцененная агентом в 1,55 млн AED в 2024 году, выглядит как 40%-ный прирост. Но эта оценка — лишь предполагаемая запрашиваемая цена от брокера, который хочет получить ваш объект на продажу, а не реальная цена сделки. По данным о сделках на вторичном рынке, которые я вижу в рамках работы с более чем 1000 брокерами, цены закрытия на 3-7% ниже рекомендованной агентом цены на обычном рынке и на 10-12% ниже на слабом рынке.
Сертификаты оценки от аккредитованных DLD оценщиков существуют не просто так. Если вы берете кредит под залог прироста стоимости — например, при рефинансировании — оценщик банка определит стоимость ближе к реальности, чем агент, который хочет получить ваш объект.
Реализованная прибыль лучше нереализованной. Всегда.
Связанные термины: Прирост стоимости, Собственный капитал, Стратегия выхода, Сертификат оценки.
Рассчитайте цифры на реальном объекте в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если они работают с реалистичными данными о затратах. Наша команда поддерживает актуальную базу объектов в Дубае, Рас-эль-Хайме и Абу-Даби, включая те данные, которые большинство брошюр не раскрывают. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
