29 апреля 2026 года Департамент земельных ресурсов Дубая обновил правила выдачи двухлетней инвестиционной визы через свою цифровую платформу Cube Centre. Главное изменение: отменен минимальный порог стоимости недвижимости в 750 000 дирхамов (около 204 000 долларов) для единоличных владельцев. Это первое смягчение требований такого рода с момента введения программы.
Решение было принято на фоне охлаждения рынка, который пережил рекордный 2025 год и столкнулся с геополитическими потрясениями в первом квартале. Рынок недвижимости Дубая достиг исторического пика в 2025 году, когда объем сделок составил 917 млрд дирхамов (249,7 млрд долларов), что на 20 % больше, чем годом ранее, по данным Министерства финансов ОАЭ. В первом квартале 2026 года рынок пережил коррекцию: в марте 2026 года наблюдалось краткосрочное падение на пике регионального давления (-11 % в годовом исчислении по данным CBRE на середину марта), при этом в целом по первому кварталу 2026 года объемы выросли на 4,6 %, а стоимость — на 21,5 % по данным Cavendish Maxwell и Gulf News. Власти отреагировали не повышением, а снижением барьеров для входа на рынок.
Кто теперь может получить инвесторскую визу
Единственные владельцы. Если вы приобретаете недвижимость в Дубае в одиночку и регистрируете её на своё имя, минимального порога стоимости нет. Независимо от того, покупаете ли вы студию за 450 000 дирхамов или виллу за 5 миллионов дирхамов, право на получение двухлетней визы одинаково.
Совладельцы. Когда два или более инвестора приобретают недвижимость совместно, доля каждого должна составлять не менее 400 000 дирхамов. Это правило распространяется на всех совладельцев независимо от формы распределения долей: равные, неравные или семейные договоренности.
Дополнительные требования в зависимости от типа владения
Для объектов недвижимости, приобретаемых в ипотеку, требуется NOC (сертификат об отсутствии возражений) от банка-кредитора. Для готовых объектов недвижимости с частичной оплатой покупатель должен подтвердить, что было уплачено не менее 50 % от стоимости или 375 000 дирхамов (в зависимости от того, какая сумма больше). Недвижимость на стадии строительства, находящаяся на самых ранних этапах (оплачено менее 50 %), не подпадает под действие программы до тех пор, пока не будет достигнут указанный порог.
Заявление на визу подается через Cube Centre и платформу DLD Taskeen. Окончательное одобрение и сама виза выдаются Главным управлением по вопросам проживания и иностранцев (GDRFA). Срок действия визы составляет 2 года, она продлевается при условии сохранения права собственности.
Какие изменения вступают в силу для различных категорий покупателей
Покупатели студий и квартир с одной спальней в развивающихся районах. Сегмент объектов стоимостью 400–700 тыс. дирхамов в районах Dubai South, JVC, Al Furjan, Town Square, Damac Hills 2 и Discovery Gardens теперь полностью открыт для иностранных инвесторов, намеревающихся получить вид на жительство. Раньше эти районы привлекали в основном конечных пользователей и инвесторов, не преследующих визовые цели.
Покупатели недвижимости на стадии строительства, находящейся на средней стадии. Проекты ведущих застройщиков (Emaar, Damac, Sobha, Nshama) часто включают объекты по цене от 450–650 тыс. дирхамов. Как только преодолен порог оплаты в 50 %, такие покупки теперь дают право на получение 2-летней визы.
Семьи с двумя независимыми сделками. Регистрация двух объектов недвижимости по 500 тыс. дирхамов каждый на имя разных членов семьи дает право на получение двух отдельных виз. Это более эффективно, чем покупка одного объекта стоимостью 1 млн дирхамов в равных долях, где доли по 500 тыс. дирхамов превышают минимальный порог в 400 тыс. дирхамов, но обеспечивают меньшую гибкость для семьи.
Покупатели недвижимости премиум- и элитного класса. Прямое влияние ограничено. Они уже соответствовали требованиям до вступления изменений в силу. Косвенный эффект заключается в активизации нижнего сегмента рынка, что создает каскадный спрос, который обычно приводит к росту цен в среднем сегменте через 6–12 месяцев.
Кто потенциально проиграет
Пары, которые планировали совместную покупку одного объекта недвижимости стоимостью 750 000 дирхамов поровну. Их доли по 375 000 дирхамов теперь не достигают нового минимального порога для совладельцев в 400 000 дирхамов. Решения: доплатить до суммы 800 000 дирхамов (доли по 400 000 дирхамов каждая), зарегистрировать право собственности на имя одного из супругов (единственный владелец без минимального порога) или приобрести отдельные объекты недвижимости для каждого из партнеров.
Прогноз влияния на рынок
В течение 3–6 месяцев мы ожидаем роста активности в нижнем и среднем ценовых сегментах Дубая. Районы, где эффект будет наиболее заметным: Dubai South, JVC, Al Furjan, Town Square, Damac Hills 2, Discovery Gardens и Dubailand. Объемы сделок в сегменте 400–700 тыс. дирхамов должны вырасти по мере того, как визовая программа станет доступна для новой аудитории, что, как правило, влечет за собой ценовое давление.
Элитные районы (Даунтаун, Пальма Джумейра, Дубай Марина, Блюуотерс) почувствуют этот эффект через 9–12 месяцев по цепочке: рост ликвидности на нижних сегментах рынка укрепит доверие инвесторов, что приведет к готовности покупать по более высоким ценам.
Конкурентный контекст
Решение Земельного департамента Дубая выделяется на фоне глобальной тенденции ужесточения инвестиционных программ:
- Португалия исключила недвижимость из программы «Золотая виза» в 2023 году
- Греция в 2024 году повысила порог для Афин с 250 000 до 800 000 евро
- Великобритания прекратила выдачу инвесторской визы Tier 1 в 2022 году
- США в 2022 году установили минимальный порог по программе EB-5 на уровне 800 тыс. долларов (TEA) / 1 050 тыс. долларов (стандартный вариант)
- Канада приостановила действие Квебекской программы для инвесторов в 2024 году
- Кипр отменил свою программу инвестиционного гражданства в 2020 году
ОАЭ остаются одной из немногих юрисдикций, где барьеры для входа инвесторов снижаются, а не повышаются. Если к этому добавить отсутствие подоходного налога, доступную ипотечную инфраструктуру для нерезидентов, прозрачную систему владения недвижимостью (полное право собственности для иностранцев в утвержденных зонах) и стабильную валюту (дирхам привязан к доллару с 1997 года), то Дубай выделяется как один из самых предсказуемых рынков для долгосрочного владения недвижимостью.
Что следует делать инвесторам сейчас
Если вы рассматривали возможность покупки недвижимости стоимостью 400–700 тыс. дирхамов с целью получения визы и все время откладывали это решение, сейчас для этого открылось окно возможностей. Цены в этом сегменте находятся на уровне 12-месячного среднего показателя, и до наступления новой волны спроса осталось 2–3 месяца.
Если у вас есть объект на стадии строительства, приобретенный на ранней стадии, спланируйте свои платежи так, чтобы в разумные сроки преодолеть отметку в 50% или 375 000 дирхамов, а затем немедленно подайте заявление на визу.
Если вы покупаете недвижимость в паре, пересмотрите структуру владения с учетом нового требования в 400 000 дирхамов на каждого участника. Существует три приемлемых варианта: один единственный владелец всей недвижимости, объект стоимостью 800 000 дирхамов и более с долями по 400 000 дирхамов на каждого, либо две отдельные покупки.
Если у вас уже есть недвижимость в Дубае стоимостью менее 750 000 дирхамов, проверьте, открывает ли это изменение новое право на получение визы, которое ранее было недоступно. Это особенно актуально для тех, кто приобрел недвижимость на ранних этапах проектов, когда стартовая цена была ниже текущего рыночного уровня.
Часто задаваемые вопросы
Применяются ли новые правила к недвижимости, приобретенной до 29 апреля 2026 года?
Да. Правила применяются исходя из текущего статуса владения, а не даты сделки. Если у вас уже есть недвижимость в Дубае стоимостью менее 750 000 дирхамов, вы теперь имеете право подать заявление на получение 2-летней инвесторской визы.
Можно ли получить визу на основании недвижимости в Абу-Даби или другом эмирате?
Нет. Изменения касаются только недвижимости в Дубае. Другие эмираты реализуют свои собственные программы, и данное решение на них не распространяется.
Какие документы необходимы для подачи заявления?
Свидетельство о праве собственности, действующий паспорт, удостоверение личности Эмиратов (при наличии), медицинская страховка ОАЭ, справка об отсутствии судимости и квитанции об оплате недвижимости. Для объектов, находящихся в ипотеке, требуется разрешение банка (NOC). Для объектов на стадии строительства — подтверждение оплаты не менее 50 % стоимости или 375 000 дирхамов.
Сколько времени занимает рассмотрение заявления и выдача визы?
От подачи документов через Cube Centre до выдачи GDRFA обычно требуется
5–15 рабочих дней при наличии полного пакета документов и отсутствии запросов на разъяснения со стороны регулирующего органа.
Можно ли продать недвижимость и сохранить визу?
Нет. Виза привязана к праву собственности. При продаже она аннулируется. Разумно запланировать смену типа вида на жительство (Золотая виза, по трудоустройству, семейная) одновременно с продажей или одновременной покупкой новой недвижимости.
Сколько стоит подача заявления?
Совокупные сборы DLD и GDRFA обычно составляют 10 000–12 000 дирхамов ОАЭ (DLD Taskeen + GDRFA + Emirates ID + медицинское обследование, согласно официальному прейскуранту DLD Cube). Услуги юристов или агентов по подаче документов оплачиваются отдельно по договоренности.
Источники: Gulf News, Khaleej Times, AGBI, Arabian Business
