في 29 أبريل 2026، حدّثت دائرة الأراضي والأملاك في دبي قواعد تأشيرة إقامة المستثمر لمدة سنتين عبر منصتها الرقمية Cube Centre. أبرز التغييرات: تم إلغاء الحد الأدنى لقيمة العقار البالغ AED 750,000 (حوالي $204,000) للملاك المستقلين. ويُعد هذا التسهيل الأول من نوعه منذ إطلاق البرنامج.
جاء هذا القرار في ظل تراجع زخم السوق بعد عام قياسي في 2025، ومواجهة اضطرابات جيوسياسية في الربع الأول. سجلت عقارات دبي ذروة تاريخية في عام 2025 بتعاملات بلغت قيمتها AED 917 مليار ($249.7 مليار)، بزيادة +20% على أساس سنوي وفقاً لوزارة المالية الإماراتية. وفي الربع الأول من عام 2026، شهد السوق حركة تصحيحية: أظهر شهر مارس 2026 انخفاضاً قصير المدى في ذروة الضغوط الإقليمية (-11% على أساس سنوي في منتصف مارس وفقاً لـ CBRE)، بينما سجل الربع الأول من 2026 إجمالاً +4.6% في الحجم / +21.5% في القيمة وفقاً لـ Cavendish Maxwell و Gulf News. استجابت السلطات ليس برفع حاجز الدخول، بل بخفضه.
من يمكنه الآن الحصول على تأشيرة المستثمر
المُلاك المستقلون. إذا قمت بشراء عقار في دبي بمفردك وسجلته باسمك، فلا يوجد حد أدنى للقيمة. سواء اشتريت استوديو بقيمة AED 450,000 أو فيلا بقيمة AED 5 مليون، فإن الحق في الحصول على تأشيرة لمدة سنتين يبقى كما هو.
المُلاك المشتركون. عندما يشترك مستثمران أو أكثر في الشراء، يجب أن تبلغ حصة كل منهم AED 400,000 على الأقل. يسري هذا على جميع الشركاء في الملكية بغض النظر عن شكل تقسيم الملكية: سواء كانت متساوية، أو غير متساوية، أو ترتيبات عائلية.
المتطلبات الإضافية حسب نوع الملكية
بالنسبة للعقارات المرهونة، يُشترط الحصول على شهادة عدم ممانعة (NOC) من البنك المُقرض. أما للعقارات المكتملة ذات الدفع الجزئي، فيجب على المشتري إثبات دفع 50% على الأقل من القيمة أو AED 375,000 (أيهما أكبر). العقارات على المخطط في مراحلها الأولى (ما تم دفعه أقل من 50%) غير مؤهلة للبرنامج حتى يتم الوصول إلى هذا الحد.
يتم تقديم طلب التأشيرة عبر Cube Centre ومنصة DLD Taskeen. وتصدر الموافقة النهائية والتأشيرة نفسها من الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA). تصل مدة الصلاحية إلى سنتين، وهي قابلة للتجديد طالما تم الحفاظ على الملكية.
ما الذي يتغير لمختلف فئات المشترين
مشترو الاستوديوهات وشقق الغرفة الواحدة في المناطق الناشئة. أصبح قطاع AED 400-700K في مناطق Dubai South، و JVC، و Al Furjan، و Town Square، و Damac Hills 2، و Discovery Gardens مفتوحاً بالكامل الآن للمستثمرين الأجانب الراغبين في الإقامة. كانت هذه المواقع تجتذب في الغالب المستخدمين النهائيين والمستثمرين دون دافع الحصول على تأشيرة.
مشترو العقارات على المخطط في المرحلة المتوسطة. غالباً ما تتضمن مشاريع كبار المطورين العقاريين (Emaar، Damac، Sobha، Nshama) وحدات تبدأ من AED 450-650K. بمجرد تجاوز حد الدفع البالغ 50%، تصبح هذه المشتريات الآن مؤهلة للحصول على تأشيرة لمدة سنتين.
العائلات التي تقوم بعمليتي شراء مستقلتين. تسجيل عقارين بقيمة AED 500K لكل منهما بأسماء أفراد مختلفين من العائلة يمنح استحقاقين منفصلين للتأشيرة. يُعد هذا أكثر كفاءة من شراء عقار واحد بقيمة AED 1 مليون بحصص متساوية، حيث أن حصص AED 500K تتجاوز الحد الأدنى البالغ AED 400K ولكنها توفر مرونة عائلية أقل.
مشترو العقارات الفاخرة والنخبة. التأثير المباشر محدود. لقد كانوا مؤهلين بالفعل قبل التغيير. يكمن التأثير غير المباشر في تنشيط الشريحة الأدنى مما يخلق طلباً متتالياً، وهو ما يؤدي عادةً إلى رفع التقييمات في الشريحة المتوسطة بعد 6 إلى 12 شهراً.
من قد يكون المتضرر
الأزواج الذين خططوا لشراء عقار واحد بشكل مشترك بقيمة AED 750,000 بحصص متساوية. أصبحت حصصهم البالغة AED 375,000 الآن أقل من الحد الأدنى الجديد للملاك المشتركين البالغ AED 400,000. تشمل الحلول: زيادة الميزانية لعقار بقيمة AED 800,000 (بحصص AED 400,000 لكل منهما)، أو تسجيل الملكية باسم أحد الزوجين (مالك مستقل بدون حد أدنى)، أو البحث عن عقارات منفصلة لكل شريك.
توقعات تأثير السوق
على مدى 3 إلى 6 أشهر، نتوقع زيادة النشاط في الشرائح الدنيا والمتوسطة في دبي. المواقع ذات التأثير الأقوى: Dubai South، JVC، Al Furjan، Town Square، Damac Hills 2، Discovery Gardens، و Dubailand. من المتوقع أن ترتفع أحجام المعاملات في قطاع AED 400-700K مع انفتاح مسار التأشيرة لجمهور جديد، وعادة ما يتبع ذلك ضغط على الأسعار.
ستشعر المواقع الفاخرة (Downtown، Palm Jumeirah، Dubai Marina، Bluewaters) بالتأثير خلال 9 إلى 12 شهراً من خلال تأثير متسلسل: تؤدي زيادة السيولة في السوق الأدنى إلى رفع ثقة المستثمرين، مما يُترجم إلى استعداد للشراء بأسعار أعلى.
السياق التنافسي
يبرز قرار دائرة الأراضي والأملاك في دبي بوضوح مقابل التوجه العالمي نحو تشديد البرامج الاستثمارية:
- ألغت البرتغال الاستثمار العقاري من التأشيرة الذهبية في عام 2023
- رفعت اليونان الحد الأدنى في أثينا من EUR 250,000 إلى EUR 800,000 في عام 2024
- أغلقت المملكة المتحدة تأشيرة المستثمر من الفئة الأولى (Tier 1) في عام 2022
- حددت الولايات المتحدة تأشيرة EB-5 بحد أدنى $800K (للمناطق المستهدفة) / $1,050K (القياسية) في عام 2022
- أوقفت كندا برنامج مستثمر كيبيك في عام 2024
- ألغت قبرص برنامج المواطنة عبر الاستثمار في عام 2020
تظل الإمارات العربية المتحدة واحدة من الوجهات القليلة التي تنخفض فيها حواجز الدخول للمستثمرين بدلاً من أن ترتفع. وبجمع ذلك مع عدم وجود ضريبة دخل، وبنية تحتية ميسّرة للرهن العقاري لغير المقيمين، ونظام ملكية شفاف (تملك حر بالكامل للأجانب في المناطق المعتمدة)، وعملة مستقرة (الدرهم مرتبط بالدولار منذ عام 1997)، تبرز دبي كواحدة من أكثر الأسواق استقراراً وقابلية للتنبؤ للملكية طويلة الأجل.
ما الذي يجب على المستثمرين فعله الآن
إذا كنت تفكر في شراء عقار بقيمة AED 400-700K لأغراض التأشيرة وكنت تؤجل ذلك، فإن الفرصة متاحة الآن. تستقر الأسعار في هذا القطاع بالقرب من متوسط الـ 12 شهراً، وهناك فترة زمنية تتراوح بين 2-3 أشهر قبل وصول موجة الطلب الجديدة.
إذا كنت تمتلك عقاراً على المخطط في مرحلة مبكرة، فخطط لمدفوعاتك بحيث تتجاوز علامة 50% أو AED 375,000 خلال إطار زمني معقول، ثم قدم طلب التأشيرة فوراً.
إذا كنتم تشترون كزوجين، فأعيدوا النظر في هيكل الملكية في ضوء متطلب AED 400,000 الجديد لكل مشارك. توجد ثلاثة أنظمة قابلة للتطبيق: مالك مستقل واحد للعقار بالكامل، عقار بقيمة AED 800,000+ بحصص تبلغ AED 400,000 لكل منهما، أو عمليتا شراء منفصلتان.
إذا كنت تمتلك بالفعل عقاراً في دبي بأقل من AED 750,000، فتحقق مما إذا كان هذا التغيير يفتح لك حقاً جديداً في التأشيرة لم يكن متاحاً من قبل. يُعد هذا مهماً بشكل خاص لأولئك الذين اشتروا في مراحل مبكرة في مشاريع كان سعر الدخول فيها أقل من مستوى السوق الحالي.
الأسئلة الشائعة
هل تنطبق القواعد الجديدة على العقارات المشتراة قبل 29 أبريل 2026؟
نعم. تُطبق القواعد بناءً على الملكية الحالية، وليس تاريخ المعاملة. إذا كنت تمتلك بالفعل عقاراً في دبي بقيمة تقل عن AED 750,000، فأنت الآن مؤهل للتقدم بطلب للحصول على تأشيرة المستثمر لمدة سنتين.
هل يمكن الحصول على التأشيرة عن عقار في أبوظبي أو إمارة أخرى؟
لا. يغطي التغيير عقارات دبي فقط. تدير الإمارات الأخرى برامجها الخاصة ولا تتأثر بهذا القرار.
ما هي المستندات المطلوبة للتقديم؟
سند الملكية (Title deed)، جواز سفر صالح، هوية الإمارات (إذا صدرت)، تأمين طبي إماراتي، شهادة بحث الحالة الجنائية، وكشوف مدفوعات العقار. للعقارات المرهونة، تُطلب شهادة عدم ممانعة (NOC) من البنك. للعقارات على المخطط، يُطلب تأكيد دفع 50% على الأقل أو AED 375,000.
كم يستغرق تقديم الطلب وإصدار التأشيرة؟
منذ التقديم عبر Cube Centre وحتى إصدارها من قبل الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA)، يستغرق الأمر عادةً من 5 إلى 15 يوم عمل عندما تكون الوثائق مكتملة ولا يُطلب أي توضيحات من الجهة المنظمة.
هل يمكن بيع العقار والاحتفاظ بالتأشيرة؟
لا. ترتبط التأشيرة بالملكية. عند البيع يتم إلغاؤها. من الحكمة التخطيط لتغيير نوع الإقامة (التأشيرة الذهبية، التوظيف، الأسرة) بالتزامن مع البيع، أو شراء عقار جديد في نفس الوقت.
ما هي تكلفة تقديم الطلب؟
تتراوح رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) والإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA) معاً عادةً بين AED 10,000-12,000 (رسوم DLD Taskeen + رسوم GDRFA + هوية الإمارات + الفحص الطبي، وفقاً لجدول الرسوم الرسمي لـ DLD Cube). تُفرض رسوم الخدمات القانونية أو الوكلاء العقاريين لتقديم الطلب بشكل منفصل حسب الاتفاق.
المصادر: Gulf News, Khaleej Times, AGBI, Arabian Business
