Dubai Studio City — это район-сателлит Production City и Sports City, расположенный на том же коридоре Sheikh Mohammed Bin Zayed и привлекающий ту же широкую базу арендаторов. Этот район меньше, количество проектов в нем ниже, а круг покупателей уже, что означает менее резкие колебания цен в обе стороны. Инвестиционная стратегия здесь почти полностью сосредоточена на стабильности доходности, а не на приросте капитала. Если вы ищете район, где условия продления аренды на третий год практически не отличаются от первого, то это именно он.
Что данные DLD говорят нам о Dubai Studio City
18 проектов, 1 527 AED за кв. фут, объем 503,4 млн AED, 601 транзакция. Средний чек — 837 тыс. AED, что является начальным уровнем. Это одна из редких зон Дубая, где медианная стоимость сделки не превышает 1 млн AED. 33 транзакции на проект — это умеренная активность. Цена в 1 527 AED за кв. фут немного выше, чем в Production City, и ниже, чем в Sports City, что ставит район в один ряд с ними, а не выделяет его. Низкий общий объем отражает как небольшие чеки, так и меньшую площадь самого района.
Кто здесь покупает
Инвесторы с бюджетом до 900 тыс. AED, ориентированные в основном на долгосрочную аренду. Конечные пользователи, работающие у работодателей в коридоре Sheikh Zayed. Преобладают покупатели из Южной Азии и Европы. Доля инвесторов значительна, но доля постоянных жителей стабильно высока — это район, где арендаторы многократно продлевают договоры, что и объясняет низкую плотность транзакций. Один из моих клиентов, заключивший сделку в Studio One три года назад, до сих пор сдает ту же квартиру тому же арендатору — это и есть настоящая история Dubai Studio City.
Как выглядят объекты
Студии: 350–550 тыс. AED, 1-спальные квартиры: 550–900 тыс. AED, 2-спальные квартиры: 900 тыс. – 1,4 млн AED. Среди застройщиков — разнообразные компании, включая Azizi, DAMAC Pulse и ряд других имен среднего уровня. Здесь нет брендированных резиденций и значимых предложений по виллам. Планировки в новых проектах более эффективны, чем в старом фонде 2012-х годов. Всегда изучайте историю сервисных сборов конкретной башни, а не средние показатели по району.
Объективные недостатки
Плотность розничной торговли и ресторанов невысока. Выбор школ в непосредственной близости ограничен. Общественный транспорт развит слабо, необходим автомобиль. Рост капитала был сдержанным по сравнению с районами, где много новых запусков. А некоторые старые здания имеют типичные для Dubailand проблемы с обслуживанием — лифты, центральное охлаждение, уход за фасадом. Доходность выглядит реальной, а вот перспективы роста — нет.
Связано: Dubai Production City, Dubai Sports City, Dubai Science Park.
Рассматриваете объекты в Dubai Studio City?
Мы отслеживаем активные предложения в Dubai Studio City как на первичном, так и на вторичном рынке. Наша команда готовит короткие списки из 2-3 действительно сопоставимых объектов по вашему запросу, а не просто выгружает все подряд. Посмотреть доступные объекты в Dubai Studio City или запросить персональную подборку.
