Маржа при инвестировании в недвижимость Дубая формируется за счет двух факторов: входа в рынок по цене, соответствующей текущей фазе цикла, и выхода из него с реалистичной оценкой того, сколько готовы заплатить покупатели. Большая часть маржи формируется при покупке, а не при продаже.
Маржа — это прибыль, выраженная в процентах от общей выручки или поступлений от продажи, то есть то, что остается после вычета всех затрат. В типичной сделке по перепродаже, когда инвестор покупает на этапе запуска по цене 1 800 дирхамов за кв. фут и продает два года спустя по цене 2 100 дирхамов за кв. фут, валовая маржа составляет 17%. За вычетом 4% налога DLD при входе в сделку, 2% комиссии агенту при выходе, 5% на сборы NOC и услуги доверительного управляющего в совокупности, а также коммунальных платежей за весь период владения, реальная маржа ближе к 8–10%.
Наиболее часто упускаемая из виду маржа — это та, которая создаётся за счёт поощрительных мер застройщика на этапе запуска проекта: отказ от взимания 4% DLD фактически добавляет 4% к марже при выходе из сделки, а комплект мебели может добавить ещё 1–2% в зависимости от оценки. Ценообразование на этапе 1 плюс льготы — вот где кроется реальный потенциал роста в сделках с недвижимостью на стадии строительства в Дубае.
В прошлом году один из клиентов приобрел квартиру на первом этапе с полным освобождением от DLD в размере 4% и планом на 2 года после сдачи объекта. Его фактическая чистая маржа при росте цены на 14% составила около 19%.
Дисциплина при входе. Дисциплина при выходе. В этом и заключается маржа.
См. также: ROI, ROC, стартовая цена, освобождение от регистрационного сбора.
Просчитайте показатели по реальной квартире в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о затратах. Наша команда ведет актуальный учет объектов в Дубае, Расид-аль-Хайре и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
