Чистый денежный поток — это единственный показатель дохода, который имеет значение при сдаче недвижимости в аренду в Дубае. Все остальное — это просто рекламные уловки.
Чистый денежный поток — это общий доход от объекта за вычетом всех периодических расходов: арендная плата, коммунальные сборы, счета за охлаждение (если учета ведется отдельно), резерв на техническое обслуживание, комиссия за управление арендой (обычно 5 % от валовой арендной платы, если вы пользуетесь услугами агентства), расходы на продление договора Ejari и административные расходы, резерв на две недели ежегодной вакантности, страховку, а также — для объектов, приобретённых в кредит — полный размер ипотечного платежа (а не только проценты).
Для квартиры JVC с одной спальней стоимостью 1,2 млн дирхамов, сдаваемой в аренду за 80 тыс. дирхамов в год, с ипотекой в 840 тыс. дирхамов под 5,2%, разумная структура расходов выглядит следующим образом: коммунальные платежи — 13 тыс. дирхамов, резерв на техническое обслуживание — 3 тыс. дирхамов, комиссия за управление — 4 тыс. дирхамов, резерв на период простоя — 3 тыс. дирхамов, страховка — 1,2 тыс. дирхамов, ипотечный платеж — 60 тыс. дирхамов. Чистый денежный поток составляет около -4 тыс. дирхамов в год. Квартира окупается за счет одной только чистой арендной платы, но не приносит положительного денежного потока до момента роста стоимости при выходе из инвестиции.
Это нормально, если стратегия основана на росте стоимости с использованием заемных средств. Но это ненормально, если клиенту сказали, что это инвестиция, приносящая «пассивный доход».
В прошлом году один клиент ожидал получить 5 тыс. дирхамов в месяц чистого дохода от аналогичной сделки. Фактически: 200 дирхамов в месяц.
Рассчитывайте чистую прибыль до подписания договора, а не после.
См. также: денежный поток, чистая доходность, затраты на содержание, доходность от аренды.
Просчитайте цифры на примере реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о затратах. Наша команда ведёт актуальный реестр объектов в Дубае, Расид-аль-Хайме и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
