Доходность недвижимости в Дубае складывается из двух составляющих, и их объединение в одно число скрывает, откуда на самом деле поступают доходы.
Общая доходность представляет собой сумму дохода от аренды (доходность аренды за вычетом затрат) и доходности капитала (рост или снижение стоимости) за определенный период. Доходная часть предсказуема в определенных пределах и обновляется из года в год по мере изменения арендных ставок. Капитальная составляющая — это неизвестная величина: в период 2014–2020 годов в Дубае доходность капитала во многих сегментах рынка была от отрицательной до нулевой, и общая доходность полностью обеспечивалась за счет дохода от аренды. В период 2022–2024 годов доминировала доходность капитала, а доход от аренды выглядел почти как бонус.
Разбивка общей доходности на эти два компонента позволяет понять, где сосредоточен риск. Если 80 % вашей ожидаемой доходности приходится на прирост капитала, то инвестиция фактически представляет собой ставку на направление рынка, обеспеченную недвижимостью. Если 80 % приходится на доход, то это ближе к облигации, «обернутой» в недвижимость.
В прошлом году одному клиенту предложили квартиру на острове Пальма Джумейра с «прогнозом общей доходности 12%». В разбивке: 3,5% — доход, 8,5% — прирост капитала. Пятью годами ранее тот же самый объект принес 3% дохода и -1% прироста капитала. Тот же продукт, другой цикл.
Разбирайте на составляющие каждое заявление о «совокупной доходности». Доход и прирост капитала — это совершенно разные вещи.
См. также: доходность от аренды, прирост капитала, рентабельность инвестиций (ROI), внутренняя норма доходности (IRR).
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности помогают только в том случае, если в них вводятся реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведёт актуальный реестр объектов в Дубае, Расид-аль-Хаймате и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
