Предварительная смета расходов на обслуживание, предоставляемая до сдачи объекта, представляет собой цифру, которую застройщик надеется, что вы укажете в своих прогнозах по аренде. Фактическая сумма расходов после сдачи объекта — это сумма, которая поступит на ваш банковский счет через два года, и она редко совпадает с предварительной сметой.
Ориентировочная сумма коммунальных платежей — это прогнозируемая застройщиком годовая стоимость обслуживания на квадратный фут, включающая содержание общественных зон здания, инженерных систем, обеспечение безопасности, уборку и резервный фонд. Она публикуется в брошюре по продаже и включается в договор купли-продажи (SPA). После сдачи здание переходит в управление Ассоциацией собственников, RERA публикует утвержденный индекс коммунальных платежей для данного жилого комплекса, а фактические цифры устанавливаются ежегодно. Оценки, как правило, занижены, а фактические показатели — завышены.
В некоторых башнях Business Bay фактические коммунальные сборы в настоящее время достигают 18–22 дирхамов за кв. фут, тогда как в предварительных оценках до сдачи объекта они составляли 12–14 дирхамов. Для квартиры площадью 1 000 кв. футов это означает неожиданные годовые расходы в размере 8 000–10 000 дирхамов, которые не были учтены в инвестиционном анализе.
Всегда проводите стресс-тестирование прогноза чистой доходности, используя показатели коммунальных платежей на 30–40 % выше оценки застройщика. Если инвестиция остается выгодной даже при таких «стрессовых» показателях, сделка, вероятно, надежна. Если же она выгодна только при заявленной оценке, вам достаточно одного обновления индекса RERA, чтобы маржа сократилась.
См. также: коммунальные платежи, общие площади, чистая доходность, генеральный застройщик.
Доступ к объектам на стадии строительства зависит от налаженных связей
На популярных запусках проектов в Дубае лучшие квартиры раскупаются менее чем за час. Мы имеем активный доступ к застройщикам, включая Emaar, Ellington, DAMAC, Sobha, Binghatti, RAK Properties и других. Ознакомьтесь с текущими запусками или обсудите приоритетный доступ.
