Студии в Дубае — это наиболее доходный формат жилья в городе и одновременно наиболее подверженный переизбытку предложения. Победители определяются на уровне отдельных жилых комплексов, а не по всему городу.
Студия представляет собой автономную жилую единицу, объединяющую гостиную, спальную зону и мини-кухню в едином открытом пространстве (обычно с отдельной ванной комнатой); на рынке новостроек Дубая ее площадь, как правило, составляет 350–550 кв. футов. Валовая доходность студий на рынке готового жилья в таких жилых комплексах, как JVC, Dubai Sports City и Dubai South, составляет 7,5–9,5%, что существенно превышает показатели категорий с 1 и 2 спальнями. Чистая доходность, после вычета коммунальных платежей, которые пропорционально сильнее сказываются на студиях из-за более высокой доли расходов на общие зоны, составляет 5–7%.
Риск перенасыщения рынка реальный и зависит от конкретного кластера. Только в одном JVC в период с 2024 по 2027 год планируется сдать в эксплуатацию тысячи студий. Рост арендной платы в насыщенных подкластерах оставался на прежнем уровне или демонстрировал отрицательную динамику по сравнению с предыдущим кварталом, несмотря на в целом сильный рынок аренды в Дубае. Аналогичный риск несет в себе и проект Dubai South на 2026–2028 годы, в котором преобладают студии.
Что сохраняет ценность: студии в кластерах, где количество объектов в стадии строительства невелико, а спрос со стороны арендаторов носит структурный характер — в районе Business Bay вокруг линии метро, в Даунтауне, где качество арендаторов выше, а также в удачно расположенных участках Dubai Marina рядом с пешеходной зоной. Доходность здесь немного ниже, но выход из инвестиций гораздо проще.
В прошлом году один из клиентов купил две однокомнатные квартиры в «Дубай Саут» с «доходностью 8,5%». Спустя два года фактическая доходность после учета льгот составила 5,8%. Кластер имел значение.
Доходность зависит от предложения в конкретном кластере, а не от статистических данных по всему городу.
Связанные понятия: тип объекта, чистая доходность, портфель проектов, коэффициент поглощения.
Сравнивайте объекты в Дубае по одним и тем же критериям
Реальные характеристики башенных комплексов варьируются больше, чем указывается в брошюрах — коэффициент полезной площади, планировки, виды из окон, размер коммунальных платежей. Мы отбираем 2–3 действительно сопоставимых объекта для каждого запроса, вместо того чтобы предоставлять вам стопку объявлений. Просмотрите доступные объекты или запросите подборку.
