Тот, кто покупает недвижимость в Дубае на стадии строительства, не учитывая прогноз предложения на ближайшие пять лет, получает лишь неполную картину.
Прогноз предложения — это общее количество объектов, которые уже запланированы, одобрены или находятся в стадии строительства и будут выведены на рынок в течение определенного периода — обычно двух, трех и пяти лет. В Дубае достоверные данные публикуются в квартальных отчетах RERA и DLD, и они отслеживаются по кластерам: Dubai Hills, Business Bay, JVC, Dubai Creek Harbour — у каждого из них своя кривая сдачи объектов.
Объем строительства в Дубае на 2025–2028 годы составляет примерно 300 000 единиц по известным проектам — эта цифра напугала авторов заголовков, но её нужно рассматривать с учётом двух факторов: поглощение рынка (рынок по-прежнему обрабатывает 15 000–20 000 сделок с новостройками в квартал) и то, где именно появляются эти объекты. Ситуация с кластером, который в 2027 году выпустит на рынок 12 000 единиц при сегодняшнем поглощении в 200 единиц в квартал, несопоставима с кластером, предлагающим 3 000 единиц при текущем спросе в 150 единиц.
В начале этого года один из моих клиентов был готов купить однокомнатную квартиру в Dubai South. Планы строительства в этом кластере предусматривали сдачу 8 000 квартир в 2027–2028 годах при текущем поглощении менее 80 квартир в квартал. Я посоветовал ему подождать. Он так и сделал.
Анализируйте планы строительства по районам, а не по эмиратам. В заголовках никогда не указывается, где именно возникнет избыток предложения.
См. также: темпы поглощения, объем сделок, стартовая цена, дата сдачи.
Рыночные данные в контексте, а не в отрыве
Агрегированные показатели DLD — индексы цены за кв. фут, объемы сделок — являются отправной точкой для инвестиционной стратегии, а не конечным результатом. Запросите обзор рынка или изучите отдельные районы.
