لماذا ستقسم خطة الإمارات الجديدة للتعامل مع الحرارة والغبار المشترين إلى معسكرين
في أكتوبر 2026، نشرت السلطات الصحية في دولة الإمارات خطة للتكيف المناخي لقطاع الصحة تمتد لست سنوات من 2026 إلى 2031. وتحدد الخطة ست مجموعات من المخاطر الصحية المرتبطة بالمناخ: الأمراض الناتجة عن الحرارة، وإجهاد القلب والأوعية الدموية في أوقات الحرارة الشديدة، وأمراض الجهاز التنفسي الناجمة عن الغبار وتردي جودة الهواء، والأمراض المنقولة بالنواقل، والأمراض المنقولة بالمياه والغذاء، والضغوط النفسية الناتجة عن الاضطرابات البيئية. كما تضيف الخطة أنظمة إنذار مبكر لموجات الارتفاع الحاد في درجات الحرارة والرطوبة وجودة الهواء، إلى جانب تطوير أنظمة الرصد وتعزيز مرونة سلاسل الإمداد في المستشفيات.
على الورق، تُعد هذه الوثيقة خاصة بقطاع الرعاية الصحية. أما بالنسبة لمشتري العقارات في الإمارات، فهي بمثابة إشارة واضحة حول المباني التي ستحافظ على قيمتها خلال العقد المقبل، لأن الخطة تصنف الأطفال وكبار السن والمقيمين المصابين بأمراض القلب أو الرئة كفئات ذات أولوية؛ وهؤلاء هم تحديداً من يحددون المكان الذي تستقر فيه العائلة طوال العام.
لماذا يمتد أثر السياسات الصحية إلى سوق العقارات
تمتلك دولة الإمارات سجلاً ثابتاً في هذا المجال؛ إذ تحول كل توجيه اتحادي يتعلق بالصحة أو المناخ في نهاية المطاف إلى معايير بلدية أكثر صرامة، وأدت هذه المعايير بدورها إلى خلق فجوة سعرية بين المجمعات الجديدة المصممة هندسياً بكفاءة والمخزون العقاري الأقدم. فقد جعلت أبوظبي تصنيف اللؤلؤ التابع لبرنامج "استدامة" (Estidama) إلزامياً في عام 2010، وفرضت دبي لوائح المباني الخضراء "السعفات" (Al Sa'fat) على جميع المباني الجديدة في عام 2020. كما تغطي الأجندة الوطنية لجودة الهواء 2031، المعتمدة في سبتمبر 2022، جودة الهواء الخارجي والداخلي على حد سواء، فيما دخل قانون المناخ الاتحادي، المرسوم بقانون اتحادي رقم 11 لسنة 2024، حيز التنفيذ في مايو 2025.
وجاء شهر أبريل 2024 ليضيف تذكيراً ملموساً على أرض الواقع؛ إذ سجلت الدولة هطول أمطار وصل إلى 254 ملم خلال 24 ساعة، واستجابت دبي ببرنامج لتصريف مياه الأمطار بقيمة 30 مليار درهم (AED 30 billion). فاستثمارات البنية التحتية تتبع الأحداث المناخية، ومعايير البناء تتبع استثمارات البنية التحتية.
وتأتي الخطة الجديدة على قمة هذه السلسلة، حيث يقرؤها فريقنا باعتبارها الحلقة التالية. فالحرارة وجودة الهواء تنتقلان من مجرد شعور عابر بعدم الارتياح إلى ظروف خاضعة للقياس والإعلان الرسمي. وبمجرد أن يصل مؤشر جودة الهواء وتنبيهات الحرارة إلى هاتف المقيم يومياً، تصبح راحة المبنى خلف باب المنزل معياراً يخضع للمقارنة بين الناس.
فئتا المباني في السوق
نتوقع أن ينقسم السوق وفق خط فاصل واضح؛ فعلى جانب تقف المباني ذات الكفاءة المعتمدة، وأنظمة التهوية والتنقية بمواصفات تضاهي المستشفيات، والزجاج منخفض الانبعاثية، والممرات المظللة، وأنظمة تبريد المناطق. وعلى الجانب الآخر تقف الأبراج الأقدم ذات العزل الضعيف وفواتير التبريد المرتفعة.
والأرقام التي تقف وراء هذه الفجوة ملموسة تماماً؛ فالمباني المشيدة وفق فئات "السعفات" (Al Sa'fat) الإلزامية (الفضية، والذهبية، والبلاتينية) والمرتبطة بشبكات تبريد المناطق تسجل انخفاضاً في استهلاك الكهرباء والتبريد بنسبة تتراوح بين 20% و35% مقارنة بالمخزون الأقدم غير المعتمد. وفي رأس الخيمة، تستهدف لوائح المباني الخضراء "بارجيل" (Barjeel) توفير 30% من الطاقة و20% من المياه مقارنة بالبناء التقليدي. وبالنسبة للمالك، ينعكس هذا الفارق مباشرة في صافي العائد الإيجاري، أما بالنسبة للمستأجر فينعكس في فاتورة الخدمات الشهرية؛ والمستأجر الذي يواجه فاتورة مرتفعة بهذا الحجم مرة واحدة سيتحقق منها حتماً قبل توقيع عقد الإيجار التالي.
وهنا يتحول سلوك المستأجرين إلى مسألة تسعير؛ فالعائلة التي يُطلب منها تقليل وقت البقاء في الخارج أثناء موجات الغبار تبحث عن هواء داخلي نقي وطريق مظلل إلى المدرسة. والمبنى الذي لا يوفر أياً من هذين العاملين لن يحتفظ بمستأجريه إلا عبر تقديم خصم سعري، بينما المبنى الذي يوفرهما معاً لن يحتاج إلى أي خصم.
ما الذي يشيده المطورون بالفعل
ضخ كبار المطورين رؤوس أموال ضخمة في هذا الاتجاه. فمشروع The Heights Country Club and Wellness التابع لشركة إعمار (Emaar) يمتد على مساحة 81 مليون قدم مربع بقيمة تطويرية تبلغ 55 مليار درهم (AED 55 billion)، ويخصص أكثر من 1.36 مليون متر مربع للمساحات الخضراء المفتوحة، أي ما يعادل نحو ربع المخطط الرئيسي. أما مشروع Haven التابع لشركة الدار (Aldar) في دبي لاند (Dubailand)، فيغطي نحو مليون متر مربع، وكان أول مجمع سكني في الشرق الأوسط وأفريقيا يحصل على شهادة Fitwel من فئة 3 نجوم، كما يحمل الاعتماد المسبق لشهادة LEED Gold، ويتضمن تصميمه مستشعرات لجودة الهواء وممرات مظللة وغطاءً كثيفاً من الأشجار المحلية. وتطبق كل من مدينة إكسبو دبي (Expo City Dubai) والمدينة المستدامة (The Sustainable City) مخططات خالية من السيارات ومسارات مظللة بألواح الطاقة الشمسية وأنظمة تبريد مركزية للحد من الحرارة الخارجية والغبار الداخلي معاً.
ويشير المخطط الحضري لدبي نفسه إلى الاتجاه ذاته؛ إذ تخصص خطة 2040 نحو 60% من مساحة الإمارة للمحميات والمناطق الطبيعية، وتضاعف المساحات الخضراء والترفيهية بزيادة قدرها 100% لخدمة عدد سكان متوقع يبلغ 7.8 مليون نسمة. وهكذا يُدمج التظليل والغطاء الأخضر في صميم تخطيط المدينة، مما يعني أن المجمعات التي تمتلك هذه العناصر بالفعل ستحافظ على جودتها وقيمتها بمرور الزمن بشكل أفضل من تلك التي ستعتمد على التعديلات التحديثية مستقبلاً.
ماذا يعني ذلك حسب فئة المشتري
مشترو العقارات على الخارطة
بالنسبة لمشتري العقارات على الخارطة، أصبحت الأسئلة التي ينبغي طرحها على المطور العقاري عملية ومباشرة: ما هي فئة تصنيف "السعفات" (Al Sa'fat) أو "استدامة" (Estidama) التي يحملها المبنى؟ وهل يتوفر نظام تبريد المناطق؟ وما هو مستوى الفلترة والتنقية في نظام التهوية، وما هي نسبة المساحات الخضراء والمظللة في المخطط الرئيسي؟ إن المواصفات من فئة MERV-13 وHEPA، والزجاج المزدوج منخفض الانبعاثية (low-E)، وممرات المشاة المظللة تُعد ضمانة لحماية قيمة العقار مستقبلاً. والمشتري الذي يتجاهل هذه الأسئلة اليوم إنما يقبل بمشكلة عند إعادة البيع ستظهر ملامحها وقت التسليم.
حاملو الإقامة الذهبية
تتطلب الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات استثماراً عقارياً بقيمة 2 مليون درهم (AED 2 million) أو أكثر. ويتعامل كثير من حاملي هذه الإقامة اليوم مع دولة الإمارات كمقر إقامة دائم طوال العام للعائلة والوالدين المتقدمين في السن، بعدما كان المشترون في السابق يتعاملون معها كوجهة شتوية. وتنظر الأسر من هذا النوع إلى خطة صحية تمنح الأولوية للأطفال وكبار السن والمصابين بأمراض القلب أو الرئة باعتبارها وثيقة الصلة بعنوان سكنهم. وتلبي المجمعات السكنية منخفضة الكثافة، التي تضم عيادات قريبة وغطاءً شجرياً وجودة هواء داخلي عالية، هذه الحاجة تماماً، ونتوقع أن يزداد الطلب عليها رسوخاً مع تحول أنظمة الإنذار المبكر في الخطة إلى جزء من الحياة اليومية.
دبي وأبوظبي ورأس الخيمة
في دبي، تقدم المجمعات السكنية الفرعية ذات المخططات المتكاملة والمناطق المخدومة بأنظمة التبريد المركزي (Dubailand وExpo City وDubai Hills وTilal Al Ghaf) أوضح علاقة بين كفاءة التبريد وتكاليف التشغيل، حيث تنعكس الوفورات التي تتراوح بين 20% و35% مباشرة في صافي الدخل الإيجاري. وفي أبوظبي، تستفيد المجمعات الحاصلة على تصنيف اللؤلؤ من "استدامة" (Estidama) في جزر السعديات وياس والريم من استضافة العاصمة للقمة التي كُشف فيها عن الخطة، ومن تنامي مجمع التكنولوجيا الصحية فيها. أما في رأس الخيمة، فتجمع جزيرة المرجان (Marjan Island) وميناء العرب (Mina Al Arab) بين النسيم الساحلي المعتدل ومعايير "بارجيل" (Barjeel) الإلزامية، مما يجعل العقارات الشاطئية المتوافقة مع معايير بارجيل خياراً دفاعياً قوياً للاستخدام الموسمي وعلى مدار العام.
كيف نتعامل مع قرار الشراء
ينصح فريقنا المشترين بالتعامل مع الأداء المناخي للمبنى كبند أساسي في تقييم الصفقة، جنباً إلى جنب مع سعر القدم المربع ورسوم الخدمات. ويتمثل التسلسل العملي لذلك في الخطوات التالية:
أولاً، اطلب معرفة فئة شهادة المباني الخضراء الخاصة بالمبنى ونظام التبريد المعتمد فيه، واطلب الاطلاع على فواتير الخدمات المعتادة من السكان الحاليين. ثانياً، استفسر عن نوع الفلاتر المستخدمة في نظام التهوية والجهة المسؤولة عن صيانتها. ثالثاً، تجول في المجمع السكني عند الساعة الثانية ظهراً في فصل الصيف، لأن الظل وحركة الرياح يظهران بوضوح في تلك الساعة بينما يستحيل رصدهما في الصور التصميمية (Renders). رابعاً، قارن صافي العائد بعد خصم تكاليف الخدمات بين مبنى معتمد وآخر أقدم في المنطقة نفسها؛ فالفجوة بين الرقمين تمثل العلاوة السعرية التي لم يسعرها السوق بالكامل بعد.
نحن نعمل لصالح المشتري، لذا فإن مهمتنا هي التحقق من هذه النقاط قبل انتقال الأموال. إذا كنت تدرس قرار شراء في دبي أو أبوظبي أو رأس الخيمة، فيمكن لفريقنا إجراء هذه المراجعة على أي مشروع ضمن قائمتك المختصرة وإطلاعك على ما تثبته الوثائق الرسمية.
الأسئلة الشائعة
هل تغير الخطة الصحية 2026-2031 قوانين البناء بشكل مباشر؟
تُعد الخطة في حد ذاتها إطار عمل لقطاع الصحة يغطي أنظمة الإنذار المبكر والرصد ومرونة المستشفيات، بينما تصدر قوانين البناء عن الجهات البلدية والاتحادية. غير أن النمط السائد في دولة الإمارات يؤكد أن التوجيهات الصحية والمناخية تعقبها دائماً معايير أكثر صرامة عند التسليم، لذا ينبغي للمشترين توقع مسار التوجه القادم حتى وإن لم يرتبط بهذه الوثيقة كود بناء جديد بشكل مباشر.
ما هي المباني الأقدر على الاحتفاظ بقيمتها في ظل هذه الخطة؟
هي المباني الحاصلة على تصنيف معتمد للمباني الخضراء ("السعفات" Al Sa'fat في دبي، و"استدامة" Estidama في أبوظبي، و"بارجيل" Barjeel في رأس الخيمة)، والمزودة بتبريد مركزي، وأنظمة تهوية وتنقية عالية الكفاءة، وتظليل فعلي في المجمع المحيط بها. إذ يسجل المخزون العقاري المعتمد استهلاكاً أقل للتبريد والكهرباء بنسبة 20% إلى 35% مقارنة بالمباني الأقدم غير المعتمدة، مما يدعم أسعار الإيجارات ومعدلات الاحتفاظ بالمستأجرين على حد سواء.
هل يُعد الأداء المناخي مهماً لمشتري الإقامة الذهبية؟
نعم، إذ تتطلب هذه الإقامة استثماراً عقارياً بقيمة 2 مليون درهم (AED 2 million) أو أكثر، ويقيم حاملوها بشكل متزايد في الدولة على مدار العام مع أطفالهم أو والديهم. وإن وجود خطة تضع هذه الفئات على رأس الأولويات يجعل من جودة الهواء الداخلي والتظليل وتوفر الرعاية الطبية القريبة عناصر أساسية في أي قائمة اختيار مدروسة.
