دبي تتجاوز مليون عقد إيجار: ماذا تخبر قيمة AED 127.4 مليار مشتري العقارات؟
سجلت دبي نحو 1.04 مليون عقد إيجار هذا العام، وهي المرة الأولى التي يتخطى فيها العدد حاجز المليون عقد، بزيادة قدرها 7.3% مقارنة بالعام السابق. وبلغت القيمة الإجمالية لهذه العقود AED 127.4 مليار، بارتفاع نسبته 17.6% مقارنة بـ AED 108.3 مليار. وقد نمت القيمة بأكثر من ضعف وتيرة نمو عدد العقود، وهو ما يعطي مؤشراً واضحاً حول الاتجاه الذي يسلكه السوق.
رقمان متقاربان بدلالات مختلفة
تتداول معظم العناوين الإخبارية رقم AED 127.4 مليار دون توضيح ما يشمله؛ إذ يتضمن هذا الرقم التزامات الإيجار السكنية والتجارية الممتدة لعدة سنوات. أما المقياس الأدق بالنسبة للمستثمر فهو القيمة الإيجارية السنوية، التي وصلت إلى AED 98.9 مليار بارتفاع سنوي قدره 15.1%. ويعكس هذا الرقم بصورة تقريبية السيولة النقدية الفعلية المتدفقة من المستأجرين إلى الملاك خلال اثني عشر شهراً.
لذا نوصي بالاعتماد على القيمة السنوية عند تقييم العوائد الاستثمارية، في حين يظل الرقم الإجمالي الأكبر أنسب لقياس الحجم الكلي للسوق.
توافد مستأجرين جدد وتباطؤ نسبي في نمو التجديدات
يتوزع إجمالي العقود البالغ 1.04 مليون عقد بصورة متساوية تقريباً بين العقود الجديدة والتجديدات؛ فقد ارتفعت العقود الجديدة بنسبة 10.5% لتصل إلى 515,300 عقد بقيمة AED 69.1 مليار، بينما نمت عقود التجديد بنسبة 4.3% لتبلغ 521,600 عقد بقيمة AED 58.3 مليار.
وتنمو عقود الإيجار الجديدة بأكثر من ضعف وتيرة التجديدات، وهو نمط يعكس انتقال أسر جديدة للعيش في المدينة. ويُقدَّر عدد سكان دبي المقيمين حالياً بأكثر من 4.8 مليون نسمة، حيث تتحول كل عملية انتقال لشركة أو أسرة إلى عقد مسجل جديد. ولو كان السوق مدفوعاً بالتجديدات وحدها، لأظهرت الأرقام نسباً معاكسة تماماً.
كثيراً ما يتساءل المشترون الذين نتعامل معهم عما إذا كان سوق الإيجارات يشهد فورة مبالغاً فيها، غير أن بيانات التسجيل العقاري تقدم إجابة أكثر دقة؛ فالطلب القادم من الوافدين الجدد ينمو أسرع من طلب المستأجرين الحاليين، وهذا هو الطلب الفعلي الذي يستوعب المباني الجديدة.
تصنيفان مختلفان وإجابتان متباينتان
تشير الأخبار المتداولة إلى أن مناطق Business Bay وDubai Marina وDowntown Dubai تتصدر السوق من حيث القيمة الإيجارية. هذا صحيح، لكن البيانات الرسمية تصنف المناطق بطريقتين مختلفتين، ويتغير الترتيب تبعاً لكل منهما.
فمن حيث القيمة الإيجارية السنوية، أي التدفق النقدي الناتج عن عقد إيجار لمدة عام واحد، يأتي الترتيب على النحو التالي:
Business Bay بقيمة AED 4.45 مليار، بارتفاع سنوي قدره 22.3%.
Dubai Marina بقيمة AED 3.53 مليار.
منطقة Burj Khalifa وDowntown Dubai بقيمة AED 3.52 مليار.
أما من حيث القيمة الإجمالية للعقود، والتي تشمل العقود الطويلة الأجل والتجارية، فيتغير الترتيب ليصبح:
منطقة Burj Khalifa وDowntown Dubai بقيمة AED 7.61 مليار.
Business Bay بقيمة AED 5.50 مليار.
Al Barsha First بقيمة AED 4.42 مليار.
تتصدر Downtown Dubai الجدول الثاني لأن عقودها تمتد لفترات أطول وتشمل مساحات تجارية أكبر، بينما تتصدر Business Bay الجدول الأول لأنها تولد أعلى تدفق نقدي سنوي من عقود الإيجار السكنية المعتادة. وعليه، فإن المشتري الذي يستهدف دخلاً من تأجير شقة بعقد سنوي سيجد ضالته في الجدول الأول، في حين سيجد المستثمر المهتم بالعقود الطويلة الأجل ذات الطابع المؤسسي أن الجدول الثاني أكثر صلة بأهدافه.
أين يسجل النمو وتيرته الأسرع؟
تضيف المناطق الكبرى القيمة الأكبر بالأرقام المطلقة، غير أن أعلى نسب النمو المئوي تتركز في مناطق أخرى؛ فقد قفزت القيمة الإجمالية لعقود الإيجار بنسبة 119.8% في منطقة Racecourse المحيطة بـ Meydan، وبنسبة 86.5% في Al Barsha South Fourth، وهي المنطقة التي تضم Jumeirah Village Circle.
وتشهد كلتا المنطقتين توافداً متزايداً مع اكتمال المشاريع التي بيعت على الخارطة خلال دورة الإطلاقات بين عامي 2022 و2024. ومع وصول هذه المباني إلى مرحلة التسليم، ينتقل المستأجرون إليها سريعاً. وتشير هذه الأرقام إلى أن الوحدات المنجزة في هذه المجمعات يتم تأجيرها فعلياً بدلاً من بقائها شاغرة، وهو الهاجس الأبرز الذي يشغل بال معظم مشتري العقارات على الخارطة.
ومع ذلك، فإن النمو المئوي السريع انطلاقاً من قاعدة سعرية منخفضة يستدعي قدراً من التروي؛ فالمنطقة التي تتضاعف قيمتها الإيجارية قد تكون في طور اللحاق بالمناطق الرئيسية، ومن المتوقع أن تتباطأ هذه الوتيرة بمجرد استيعاب الموجة الأولى من التسليمات.
كيف ترسم اللوائح التنظيمية للإيجارات ملامح الأرقام؟
يتحرك نمو الإيجارات في دبي اليوم ضمن منظومة أكثر هيكلة مقارنة بالدورات السابقة. فمؤشر الإيجارات الذكي (Smart Rental Index)، الذي أُطلق في يناير 2025، يقيّم كل مبنى على حدة بناءً على عمره ومستوى صيانته وجودة التشطيبات والمرافق المتوفرة فيه. وتخضع زيادات الإيجار للمستأجرين الحاليين للشرائح المحددة بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013:
0% إذا كان الإيجار أقل من المؤشر المرجعي للمبنى بنسبة تقل عن 10%.
حتى 5% إذا كان أقل بنسبة تتراوح بين 11% و20%.
حتى 10% إذا كان أقل بنسبة تتراوح بين 21% و30%.
حتى 15% إذا كان أقل بنسبة تتراوح بين 31% و40%.
بحد أقصى 20% إذا كان أقل من المؤشر المرجعي بأكثر من 40%.
ويفسر هذا النظام جزءاً من الفجوة بين العقود الجديدة وعقود التجديد؛ إذ تُسعَّر العقود الجديدة في المباني ذات التقييم المرتفع وفق مستويات السوق الحالية، وهو ما يوضح سبب تفوق قيمة العقود الجديدة البالغة AED 69.1 مليار على قيمة التجديدات البالغة AED 58.3 مليار رغم تقارب عدد العقود في الفئتين. وفي المقابل، يتمتع المستأجرون الحاليون بحماية تحول دون تعرضهم لقفزات سعرية مفاجئة.
وبالنسبة للملاك، باتت جودة المبنى تؤثر بصورة مباشرة في العائد الإيجاري الممكن تحقيقه؛ فالبرج الذي يعاني ضعف الصيانة وتقادم المرافق سيحصل على تقييم أقل، وستنعكس الشرائح السعرية عليه تبعاً لذلك.
ماذا يعني ذلك لمختلف فئات المشترين؟
مشترو العقارات على الخارطة: تدعم البيانات الفرضية القائلة بأن الوحدات المسلّمة في ممرات النمو الراسخة يتم استيعابها بفاعلية. ومع ذلك، نظل نطرح الأسئلة ذاتها قبل أي قرار شراء: من يتولى إدارة المبنى بعد الإنجاز؟ وما حجم المعروض المرتقب في المنطقة المحيطة؟ وكيف تُقيَّم مشاريع المطور السابقة من حيث الصيانة؟ ونظراً لأن المؤشر يصنف كل مبنى بشكل مستقل، فإن جودة إدارة المرافق ستظهر جلياً في قيمة الإيجار التي يمكن للوحدة تحقيقها.
المتقدمون للحصول على الإقامة الذهبية (Golden Visa): يؤهل الاستثمار العقاري للحصول على تأشيرة إقامة لمدة 10 سنوات عند امتلاك عقار بقيمة AED 2 مليون أو أكثر. ومنذ التعديل التنظيمي في يناير 2024، أُلغي الشرط السابق المرتبط بحد أدنى للدفعة المقدمة للعقارات المرهونة أو المبيعة على الخارطة. وعليه، فإن عقاراً في حدود AED 2 مليون في منطقة مثل Business Bay، حيث ارتفعت القيمة الإيجارية السنوية بنسبة 22.3%، يمكنه الجمع بين أهلية الإقامة وتدفق دخل إيجاري يغطي تكاليف التملك والتشغيل.
المشترون الذين يقارنون بين الإمارات: توفر دبي أعمق سوق إيجاري في المنطقة بواقع 1.04 مليون عقد سنوياً. وتكتسب هذه السيولة أهمية بالغة عندما يغادر المستأجر وتبرز الحاجة إلى إعادة تأجير الوحدة سريعاً. أما المستثمرون الذين يفضلون أسعار دخول أقل أو مستويات مخاطرة مختلفة، فقد يتجهون إلى أبوظبي بحثاً عن استقرار عقود الشركات، أو إلى رأس الخيمة للاستفادة من النمو المدفوع بالقطاع السياحي. ومن الهياكل الاستثمارية الشائعة التي نراها الاحتفاظ بشقة في دبي ضمن منطقة عالية التداول كركيزة للدخل الثابت، وتوجيه رأس المال المخصص للنمو نحو إمارة ثانية.
المؤشرات التي نراقبها في المرحلة المقبلة
هناك ثلاثة مؤشرات ستحدد ما إذا كانت هذه الوتيرة ستستمر. المؤشر الأول هو نسبة العقود الجديدة إلى التجديدات؛ فإذا بدأت التجديدات تنمو أسرع من العقود الجديدة، فهذا يعني تباطؤ توافد السكان الجدد. والمؤشر الثاني هو الفجوة بين القيمة السنوية والقيمة الإجمالية للعقود، والتي تعكس مدى مساهمة العقود الطويلة الأجل في هذا النمو. أما المؤشر الثالث فهو بيانات أول عام كامل لمنطقتي Meydan وAl Barsha South عقب الموجة التالية من التسليمات، والتي ستُظهر ما إذا كان النمو المكون من ثلاثة أرقام سيستقر عند معدلات متوازنة.
إن تسجيل مليون عقد يعني أن مليون أسرة وشركة اتخذت قرارها بأن تكون دبي وجهتها هذا العام. وخلف كل عقد مسجل مستأجر وقّع جدول شيكاته، ومالك راجع تقييم المبنى قبل تحديد سعر وحدته.
الأسئلة الشائعة
كم عدد عقود الإيجار التي سُجلت في دبي هذا العام؟
نحو 1.04 مليون عقد، وهي المرة الأولى التي يتجاوز فيها العدد حاجز المليون، بزيادة قدرها 7.3% مقارنة بالعام السابق، فيما بلغت قيمتها الإجمالية AED 127.4 مليار بارتفاع نسبته 17.6%.
أي منطقة تحقق أعلى دخل إيجاري سنوي؟
تتصدر Business Bay المرتبة الأولى من حيث القيمة الإيجارية السنوية بواقع AED 4.45 مليار، بارتفاع سنوي قدره 22.3%، متقدمةً على Dubai Marina البالغة AED 3.53 مليار، ومنطقة Burj Khalifa وDowntown Dubai البالغة AED 3.52 مليار. أما من حيث القيمة الإجمالية للعقود، التي تشمل الإيجارات الطويلة الأجل والتجارية، فتتصدر Downtown Dubai القائمة بقيمة AED 7.61 مليار.
هل يأتي النمو من المستأجرين الجدد أم من تجديد العقود؟
كلاهما يسهم في النمو، إلا أن فئة المستأجرين الجدد تنمو بوتيرة أسرع؛ فقد ارتفعت العقود الجديدة بنسبة 10.5% لتصل إلى 515,300 عقد، بينما ارتفعت التجديدات بنسبة 4.3% لتبلغ 521,600 عقد. ويشير هذا التوزيع المتقارب إلى أن السوق مدفوع بتوافد المقيمين الجدد إلى المدينة جنباً إلى جنب مع استقرار السكان الحاليين فيها.
إذا كنت تقارن بين المناطق أو تقيّم جودة المباني قبل الشراء، يسعد فريقنا باستعراض أرقام التسجيل العقاري معك ومواءمتها مع ميزانيتك والعائد المستهدف.
