Заголовок «средняя цена за квадратный фут в Дубае» полезен для журналистов, но почти бесполезен для покупателей. Он скрывает тот факт, что и студия в JVC за 1 400 AED/кв. фут, и брендированная резиденция в Downtown за 4 800 AED/кв. фут попадают в один и тот же усредненный показатель.
Цена за квадратный фут — это заявленная (или транзакционная) цена, разделенная на общую площадь объекта в квадратных футах. На вторичном рынке это самый точный способ сравнить два объекта в одном здании или комплексе. Однако при сравнении разных зданий этот показатель быстро теряет свою надежность, поскольку два объекта с одинаковым статусом «премиум-расположение» могут иметь разницу в цене 20-30% в зависимости от репутации застройщика, удобств, высоты потолков, вида из окон и этажности.
На примере типичной однокомнатной квартиры в Dubai Marina, которую я анализировал в прошлом квартале, сопоставимые сделки в одном и том же комплексе из трех зданий варьировались от 1 850 AED/кв. фут до 2 400 AED/кв. фут. Разброс в 28% был обусловлен не самими квартирами, а высотой этажа и тем, выходил ли балкон на панораму JBR или на служебную дорогу.
Медианное значение честно. Среднее арифметическое (mean) лжет, когда одна сделка с брендированной резиденцией закрывается на 8 млн AED и завышает средний показатель по району на целый квартал.
Используйте медианные значения. Отсекайте верхние и нижние 5% сделок, прежде чем делать выводы.
Связанные термины: Цена за кв. фут, Объем сделок, Коэффициент поглощения, Объем предложения.
Рыночные данные в контексте, а не в изоляции
Агрегированные данные DLD — индексы цен за квадратный фут, объемы сделок — это отправная точка для инвестиционного анализа, а не его завершение. Запросите обзор рынка или изучите районы.
