«Остров 2» — это административная категория DLD, название которой звучит довольно общим, но охватывает чрезвычайно специфическую сферу ультра-люкс-недвижимости — брендовые резиденции на берегу острова или участки под строительство престижных вилл, средняя стоимость которых составляет 28 млн дирхамов. Два проекта, 6 сделок, объем 170 млн дирхамов. Это сфера сверхбогатых (UHNW), где каждая сделка заключается независимо от общих рыночных циклов, а цена за кв. фут — 7 704 дирхама ОАЭ — ставит этот сегмент в число самых дорогих в наборе данных. Покупатели — это частные инвесторы, использующие структурированные схемы частных банков.
Что данные DLD говорят нам об «Острове 2»
Два проекта, 6 сделок, объем 170,1 млн дирхамов, 7 704 дирхама за кв. фут. Средняя стоимость сделки — 28,35 млн дирхамов — сегмент ультра-люкс. Цена за кв. фут в размере 7 704 дирхамов примерно соответствует престижным объектам бренда «Пальма Джумейра» и на 40 % превышает уровень «Блюуотерс». Шесть сделок — это крайне мало: речь идет о сегменте индивидуальных проектов с крупными инвестициями, где каждая сделка фактически является частной. Общая сумма в 170 млн дирхамов по шести сделкам подтверждает преобладание сделок в диапазоне 20–40 млн дирхамов с отдельными более высокими значениями.
Кто здесь покупает
Почти исключительно лица с очень высоким уровнем дохода (UHNW) — 80 % составляют гибридные покупатели (конечные пользователи или пассивные инвесторы), 20 % — спекулятивные инвесторы. Российские, европейские, высокопоставленные представители стран Персидского залива (GCC) и индийские лица с очень высоким уровнем дохода. Сделки заключаются через частных брокеров и при поддержке частных банков. Диапазоны сумм составляют 18–40 млн дирхамов за квартиры и виллы, 50–120 млн дирхамов за флагманские объекты. Сроки владения длительные — это сфера, ориентированная на сохранение стоимости.
Как выглядят объекты
Предложение состоит из брендовых и престижных объектов — просторных квартир с 2–4 спальнями и вилл, расположенных рядом с пляжем. Квартиры с 2 спальнями — 10–20 млн дирхамов, с 3 спальнями — 20–35 млн дирхамов, с 4 спальнями и пентхаусы — 35–80 млн дирхамов, флагманские виллы — от 50 млн дирхамов и выше. Качество строительства соответствует уровню бренда — архитектурные решения флагманского уровня, индивидуальная отделка, удобства уровня элитного жилого комплекса. Доступ к пляжу и набережной — ключевой фактор.
Честные предостережения
Ликвидность измеряется в кварталах, а не в неделях. Объекты стоимостью 25 млн дирхамов и выше могут простаивать 10–18 месяцев. Плата за обслуживание брендовых элитных объектов составляет 30–50 дирхамов за кв. фут — только эта плата для объекта стоимостью 30 млн дирхамов составляет 150–300 тыс. дирхамов в год. Доходность от аренды в сегменте элитной недвижимости низкая — обычно 3–4 % брутто. Круг потенциальных покупателей на вторичном рынке узкий и географически сконцентрирован; сделки редко появляются на публичных порталах. Накладные расходы на техническое обслуживание и частную охрану существенны.
Связанные объекты: La Mer, Bluewaters, Palm Jumeirah.
Ищете объекты на Острове 2?
Мы отслеживаем активные объявления на Острове 2 как среди готовых объектов, так и среди объектов на стадии строительства. Наша команда подготавливает для каждого запроса короткий список из 2–3 действительно сопоставимых объектов, а не просто выкладывает все подряд. Просмотрите доступные объекты на Острове 2 или запросите тщательно подобранный короткий список.
