Чистая доходность — это сумма, которую фактически приносит объект недвижимости в Дубае после того, как здание перестает «высасывать» из вас деньги. Этот показатель почти всегда на 150–250 базисных пунктов ниже валовой доходности, указанной в объявлении о продаже.
Чистая доходность рассчитывается как годовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (коммунальные платежи, расходы на охлаждение, техническое обслуживание, комиссия управляющей компании, резерв на случай простоя) и делится на покупную цену. Ипотечный кредит не учитывается — чистая доходность является показателем доходности на уровне объекта недвижимости, а не на уровне финансового рычага. Для расчета с учетом финансового рычага используйте показатели «cash-on-cash» или ROC.
На примере типичной студии в JVC стоимостью 1 млн дирхамов, сдающейся за 62 тыс. дирхамов брутто, из суммы вычитаются 9 тыс. дирхамов за коммунальные услуги, 2,5 тыс. дирхамов на техническое обслуживание, 3 тыс. дирхамов на управление, 2,4 тыс. дирхамов на покрытие затрат, связанных с простоями, — в результате чистая арендная плата составляет примерно 45 тыс. дирхамов при стоимости 1 млн дирхамов, а чистая доходность — 4,5%. В объявлении о продаже указывалась валовая доходность 6,2%. Обе цифры верны. Но только одна из них приносит вам доход.
Чистая доходность по сегментам готового рынка Дубая, которую я наблюдаю на постоянной основе: студии в JVC — 4,5–5,5 %, однокомнатные квартиры в Business Bay — 4,2–5,0 %, однокомнатные квартиры в Dubai Marina — 3,8–4,8 %, премиальные объекты на Пальме Джумейра — 2,5–3,5 %. Комплексы с более низкими коммунальными платежами на окраинах (Dubai South, DAMAC Hills 2) могут повысить чистую доходность до 6,5%, но риски, связанные с незавершенными проектами, там выше.
Чистая доходность по сравнению с безрисковой ставкой ОАЭ — вот настоящее сравнение.
См. также: валовая доходность, доходность от аренды, чистый денежный поток, рентабельность капитала (ROC).
Просчитайте показатели для реальной квартиры в Дубае
Калькуляторы доходности полезны только в том случае, если в них используются реалистичные данные о стоимости. Наша команда ведет актуальный учет объектов в Дубае, Расид-Аль-Хайре и Абу-Даби — включая те данные, которые в большинстве брошюр не указываются. Запросите актуальный прайс-лист или просмотрите доступные объекты.
