العمليات والإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
نسبة إنجاز المشروع
عبارة "نسبة إنجاز المشروع 40%" في تحديثات المطور العقاري لا تعني أن 40% من المبنى قد شُيّد بالفعل على أرض الواقع، بل تعني أنه تم اعتماد إنفاق 40% من الإجمالي المالي لميزانية المشروع.
تحليلات من خبرائنا
الإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
خطة السداد المرتبطة بمراحل البناء
تعدّ خطة السداد المرتبطة بمراحل البناء أقرب آلية يقدمها سوق العقارات قيد الإنشاء في دبي لتحقيق التوازن في المخاطر بين المطور والمشتري، غير أنه يتم استبدالها تدريجياً بالخطط المرتبطة بالجدول الزمني التي يفضلها المطورون.
الإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
تاريخ الإنجاز
يتضمن كل كتيب للعقارات قيد الإنشاء في دبي تاريخ إنجاز محدد. بينما يحتوي كل عقد بيع وشراء (SPA) على فترة سماح إضافية مدتها 12 شهراً. وتفسر هاتان الحقيقتان معظم حالات إحباط المشترين في السوق.
الإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
المساحات المشتركة
المساحات المشتركة هي جزء المبنى الذي لا تملكه ولا تتحكم به، لكنك تدفع ثمنه بالتأكيد من خلال رسوم الصيانة. وتحدد جودة المساحات المشتركة مدى سرعة تراجع رونق البرج في دبي مع مرور الوقت.
العمليات · 28 أبريل · 3 دقيقة
العميل المحتمل البارد
العميل المحتمل البارد ليس عميلاً عديم الفائدة. بل هو عميل غير مناسب من حيث التوقيت اليوم ولكنه قد يكون مناسباً تماماً بعد 11 شهراً، إلا أن معظم الوكلاء يتخلون عنه خلال 72 ساعة.
الإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
إغلاق الصفقة
إن إغلاق الصفقة العقارية في دبي ليس مجرد لحظة، بل هو سلسلة متتابعة من الإجراءات، وفهم هذا التسلسل يمثل الفارق بين نقل ملكية سلس وكابوس يمتد لخمسة أسابيع.
العمليات · 28 أبريل · 3 دقيقة
التدفق النقدي
غالباً ما يكون التدفق النقدي للعقارات المخصصة للإيجار في دبي أقل مما يظهره نموذج الوسيط العقاري، وغالباً ما تعود هذه الفجوة إلى رسوم الخدمات.
الإجراءات · 28 أبريل · 3 دقيقة
نمو رأس المال
نمو رأس المال يظل مجرد أرباح دفتارية حتى تقوم بالبيع. وقد لقنت دبي هذا الدرس للعديد من مشتري عام 2014 مرتين.
العمليات · 27 أبريل · 3 دقيقة
معدل الرأسملة (Cap Rate)
أسرع وسيلة لخسارة المال في عقارات دبي هي الشراء بناءً على معدل الرأسملة (Cap Rate) المعروض في قائمة العقار. ففي تسع حالات من أصل عشر، يُحسب هذا الرقم استنادًا إلى سعر العرض الإجمالي، والإيجار الإجمالي، ودون احتساب نسبة الشاغر أو رسوم الخدمات. وبالتالي، لا يمت هذا الرقم بصلة…
العمليات · 27 أبريل · 3 دقيقة
إطلالة على القناة
يغطي مصطلح "إطلالة على القناة" في دبي نطاقاً واسعاً يمتد من واجهة مباشرة بزاوية 180 درجة على قناة الخليج التجاري، وصولاً إلى زاوية رؤية ضيقة لا تتجاوز 30 درجة بين برجين آخرين. ويتجاوز الفارق في سعر القدم المربع بين هذين الحدين 20%.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
المشتري
يتم تقديم كل إعلان عقاري في دبي إلى «المشتري»، ولكن في الواقع هناك أربعة أنواع مختلفة تماماً من المشترين في هذا السوق، وكل نوع منهم يحتاج إلى صفقة مختلفة.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
إعادة الشراء
يُعد بند إعادة الشراء أحد تلك الأفكار التسويقية التي تبدو وكأنها توفر الحماية للمشتري، بينما تعمل عادةً كشروط دقيقة في العقد.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
المساحة المبنية (BUA)
طلب مني أحد العملاء ذات مرة المقارنة بين استوديوهين في قرية جميرا الدائرية (JVC)، كلاهما معروض بمساحة مبنية (BUA) تبلغ 480 sqft، وكلاهما بسعر AED 780,000. على الورق، كانت الصفقتان متطابقتين. قمنا بزيارتهما يوم الأحد؛ فبدا أحدهما كشقة صغيرة متكاملة تتسع لسرير كبير (Queen)، ومكتب…
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
نقطة التعادل
يحسب معظم المشترين في دبي نقطة التعادل بناءً على "المبلغ المدفوع للشراء". وهنا يكمن الخطأ؛ فنقطة التعادل الحقيقية هي المبلغ المدفوع للشراء مضافاً إليه جميع التكاليف المنفقة على الاحتفاظ بالعقار.
إجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
نموذج الحجز
أطلقت إعمار مرحلة جديدة في دبي هيلز في وقت سابق من هذا العام. كان لدي أربعة عملاء مؤهلين مسبقاً، وملفات مكافحة غسيل الأموال (AML) مكتملة، ونسخ ضوئية من جوازات السفر في مجلد مشترك، والودائع جاهزة في حساب الوساطة المخصص للعملاء. بدأ العمل في مكتب المبيعات عند الساعة 10:00، وبحلول…
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
الصفقة المجمعة
الصفقة المجمعة هي اللحظة التي يتوقف فيها المطور العقاري عن التظاهر بأن جميع المشتريين متساوون، ويبدأ في التفاوض كطرف تجاري مقابل.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
المستفيد الحقيقي
إن الاسم المذكور في سند الملكية والشخص الذي يتحكم بالفعل في العقار ليسا دائماً نفس الشخص، ولم تعد الجهات التنظيمية في دولة الإمارات تتغاضى عن هذه الحقيقة.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
دفعة البالون
تُشكل دفعات البالون الفخ الذي يقع فيه مشترو العقارات قيد الإنشاء في دبي؛ حيث تبدو خطة السداد 60/40 جاذبة مع خيار "تسديد 40% الأخيرة عند التسليم"، دون أن يخطط أحد فعلياً لكيفية توفير هذا المبلغ.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
متوسط السعر / السعر للقدم المربع
تُعد عناوين الأخبار مثل «متوسط سعر القدم المربع في دبي» مفيدة للصحفيين، ولكنها شبه عديمة الفائدة للمشترين؛ إذ إنها تخفي حقيقة أن شقة استوديو في JVC بسعر AED 1,400/sqft ووحدة في مشروع سكني يحمل علامة تجارية في Downtown بسعر AED 4,800/sqft يدخلان كلاهما ضمن نفس الرقم الإجمالي…
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
ارتفاع القيمة
"ارتفاع القيمة" هو المصطلح الذي يطرحه وسطاء دبي على كل مشتري يسأل "ولكن هل سيرتفع السعر؟" — وهو المصطلح الأقل موثوقية في العروض الترويجية للمبيعات.
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
مكافحة غسل الأموال (AML)
إذا كنت مشترياً جديداً في دبي، فإن إجراءات مكافحة غسل الأموال (AML) هي أول موضوع أساسي ستناقشه مع شركة الوساطة العقارية. وهي ليست مجرد معاملة ورقية يمكنك تجنبها، كما لا يمكن للوسيط العقاري "إنجازها نيابةً عنك". سيتوجب عليك تقديم جواز سفرك، وبطاقتك الهوِيّة الإماراتية إذا كنت…
الإجراءات · 27 أبريل · 3 دقيقة
المرافق
تعلن كل بناية جديدة في دبي عن أكثر من 20 مرفقاً خدمياً، إلا أن المرافق التي تؤثر فعلياً على الأداء الإيجاري لا تتجاوز خمسة مرافق فقط.
العمليات · 27 أبريل · 3 دقيقة
معدل الاستيعاب
معدل الاستيعاب هو الرقم الذي لم يسمع به معظم المشترين في دبي، ولكنه المؤشر الذي يراقبه معظم المطورين باهتمام أكبر من سعر الإطلاق.
الإجراءات · 6 أبريل · 3 دقيقة
ما هو المطور الفرعي؟ | معجم العقارات في الإمارات
المطور الفرعي هو شركة تطوير عقاري تبني مشاريع فردية — عادةً مبنى واحدًا أو بضعة مبانٍ — ضمن مجمع متكامل رئيسي يتم إنشاؤه بواسطة المطور الرئيسي. يقوم المطورون الفرعيون بشراء قطع الأراضي من المطور الرئيسي وتشييد مبانٍ سكنية أو تجارية يجب أن تتوافق مع معايير وإرشادات التصميم العامة…