ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Ход строительства
«Ход строительства 40%» в отчете застройщика не означает, что построено 40% здания. Это означает, что 40% от общей стоимости проекта было сертифицировано как израсходованные средства.
Аналитика от наших экспертов
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
План платежей, привязанный к этапам строительства
План платежей, привязанный к этапам строительства (construction-linked payment plan, CLP), — это наиболее близкий к разделению рисков между застройщиком и покупателем вариант, который предлагает рынок off-plan недвижимости Дубая. Однако застройщики постепенно заменяют его…
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Срок сдачи объекта
В каждой брошюре о проекте off-plan в Дубае указан срок сдачи объекта. Каждый договор купли-продажи (SPA) содержит дополнительный льготный период в 12 месяцев. Эти два факта объясняют большую часть разочарований покупателей на рынке.
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Зоны общего пользования
Зоны общего пользования — это часть здания, которой вы не владеете и не управляете, но за которую платите через сервисный сбор. Качество этих зон определяет, как быстро стареет здание в Дубае.
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Холодный лид
Холодный лид — это не бесполезный лид. Это потенциальный клиент, для которого сейчас неподходящее время, но которое может стать подходящим через 11 месяцев, тогда как большинство агентов избавляются от него в течение 72 часов.
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Закрытие сделки
Закрытие сделки в Дубае — это не один момент, а последовательность действий. Понимание этой последовательности отличает гладкую передачу прав собственности от кошмара, растянувшегося на пять недель.
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Денежный поток
Денежный поток от сдачи недвижимости в аренду в Дубае почти всегда оказывается меньше, чем предполагают расчеты агента, и причиной этого расхождения почти всегда является плата за обслуживание.
ПРОЦЕСС · 28 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Прирост капитала
Прирост капитала — это бумажная прибыль до тех пор, пока вы не продадите актив. Дубай преподал этот урок многим покупателям 2014 года дважды.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Ставка капитализации (Cap Rate)
Самый быстрый способ потерять деньги на недвижимости в Дубае — это покупать, основываясь на ставке капитализации, указанной в объявлении. В девяти случаях из десяти этот показатель рассчитывается от заявленной цены, с учетом валовой арендной платы, без учета простоя и сервисных…
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Вид на канал
В Дубае понятие «вид на канал» охватывает широкий спектр: от настоящего 180-градусного обзора на канал Business Bay до узкого 30-градусного просвета между двумя другими башнями. Разница в цене за квадратный фут между этими крайностями превышает 20%.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Покупатель
Каждый объект недвижимости в Дубае продается «покупателю», но на самом деле на этом рынке существует четыре совершенно разных типа покупателей, и каждому из них требуется свой подход.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Обратный выкуп
Пункт об обратном выкупе — это одна из тех маркетинговых идей, которая звучит как защита, но на деле часто оказывается лишь мелким шрифтом в договоре.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
BUA (застроенная площадь)
Однажды клиент попросил меня сравнить две студии JVC, обе с указаной площадью BUA 480 кв. футов и стоимостью 780 000 дирхамов. На бумаге — идентичные предложения. Мы осмотрели их в воскресенье. Одна из них выглядела как полноценная небольшая квартира, в которой хватало места для…
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Точка безубыточности
Большинство покупателей в Дубае рассчитывают точку безубыточности как «то, что я заплатил». В этом и заключается ошибка. Точка безубыточности — это то, что вы заплатили, плюс все расходы на содержание недвижимости.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Форма бронирования
В начале этого года Emaar открыл продажи в Dubai Hills. У меня было четыре клиента с предварительным одобрением, чистыми пакетами документов для AML, отсканированными паспортами в общей папке и депозитами на клиентском счете брокерской компании. Офис продаж начал работу в 10:00…
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Блочная сделка
Блочная сделка — это момент, когда застройщик перестает делать вид, что все покупатели равны, и начинает вести переговоры как с коммерческим контрагентом.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Бенефициарный владелец
Имя, указанное в свидетельстве о праве собственности, и лицо, фактически контролирующее недвижимость, — это не всегда один и тот же человек, и регуляторы ОАЭ перестали это игнорировать.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Заключительный платеж
Заключительные платежи — это ловушка, в которую часто попадают покупатели недвижимости off-plan в Дубае. Привлекательный план оплаты 60/40 с «финальными 40% при передаче ключей», к которому на самом деле никто не готовится.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Средняя цена / Цена за кв. фут
Заголовок «средняя цена за квадратный фут в Дубае» полезен для журналистов, но почти бесполезен для покупателей. Он скрывает тот факт, что и студия в JVC за 1 400 AED/кв. фут, и брендированная резиденция в Downtown за 4 800 AED/кв. фут попадают в один и тот же усредненный…
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Рост стоимости
«Рост стоимости» — это слово, которое брокеры в Дубае говорят каждому покупателю, который спрашивает: «А цена вырастет?». И это самое ненадежное слово в их арсенале.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
ПОД/ФТ (Противодействие отмыванию денег)
Если вы впервые покупаете недвижимость в Дубае, то ПОД/ФТ — это первый серьезный разговор, который у вас состоится с вашим брокером. Это не те документы, которые можно обойти, и не то, что агент может «сделать за вас». Вам нужно будет предоставить свой паспорт, Emirates ID (если…
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Удобства
Каждое новое здание в Дубае рекламирует более 20 удобств. Однако на арендную плату влияют лишь пять из них.
ПРОЦЕСС · 27 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Коэффициент поглощения
Коэффициент поглощения — это показатель, о котором большинство покупателей в Дубае никогда не слышали, но за которым застройщики следят даже внимательнее, чем за стартовой ценой.
ПРОЦЕСС · 6 АПРЕЛЯ · 3 МИН
Что такое субзастройщик? | Глоссарий по недвижимости ОАЭ
Субзастройщик — это застройщик, который реализует отдельные проекты (как правило, одно или несколько зданий) в рамках более крупного комплексного жилого района, созданного генеральным застройщиком. Субзастройщики приобретают земельные участки у генерального застройщика и…